1. 3분기 울산 북구 부동산 전망

오늘은 울산 북구의 부동산 전망에 대해서 알아보자.

오늘은 지난 시간 울산 동구 부동산 전망 분석에 이어서 울산 북구의 부동산 전망에 대해 알아보기로 하자. 차트에 의미에 대해서는 여러번 설명하였지만 처음 보는 사람들을 위해서 한번 더 간단히 요약하도록 하겠다. 일단 가격지수의 기준은 2019년 1월의 100이 된다. 2019년 1월 가격지수 100을 기준으로 이후에 가격지수가 100을 넘으면 가격이 상승하는 것을 의미하고, 100 이하이면 가격이 하락하는 것을 의미한다.

그럼 매매가격의 동향을 보도록 하자. 현재 시점의 매매가격은 94.8이다. 그러면 올해 초와 가격지수 100과 비교하였을 때 매매가격지수의 차이는 5.2이다. 그러면 5.2 하락하였다. 5.2라는 수치는 전국은 물론 울산의 다른 지역과 비교했을 때도 최대 하락폭이다. 심각한 하락세다. 이러한 전국 최대 하락세가 야기된 이유는 무엇일까? 앞서 포스팅에서 여러번 언급하였지만 울산의 산업구조와 관련이 있다. 대기업인 현대중공업과 현대자동차의 도시인 울산은 대기업의 영향을 많이 받는다. 그러면 대기업이 다수 위치한 동구는 이해가 가지만 북구는 왜 그러할까? 북구의 부동산 가격이 가장 많이 하락한 이유는 현대의 납품업체들이 북구에 엄청나게 많이 포진해 있어서, 대기업의 구조조정 및 경기침체가 현대 이전에 북구에 먼저 영향을 미쳤기 때문이다. 일자리를 잃은 근로자들이 북구를 떠나다보니 아파트 가격은 자연스레 하락하게 된 것이다.

전세가격을 보자. 전세는 더욱 심한 하락세다. 현재 시점의 전세가격지수는 93.9이다. 전세가 더욱 심한 이유는 북구에 위치한 납품업체 관련 기업에 근무하는 근로자의 경우 현대에 근무하는 근로자에 비해서 소득 수준이나 고용의 안정성이 낮을 수 밖에 없다. 그렇다보니 북구에 집을 구매해서 정착하기 보다는 전세나 월세로 임시로 거주하려는 성향이 강하였는데, 경기가 안좋아지다보니 이렇게 임시로 거주하던 사람이 일자리를 찾아서 다른 지역으로 떠났기 때문이로 판단된다.

결론은 울산 북구의 부동산 경기는 전국에서 가장 좋지 않다.

2. 양정 힐스테이트 실거래가로 알아보는 울산 북구 부동산 분석

북구에 위치하고 있는 양정 실스테이트의 실거래가를 통해서 울산 북구의 부동산을 알아보도록 하자. 2가지 타입의 84 m2을 통해서 양정 힐스테이트의 실거래가를 알아보도록 하자. 데이터의 공통점은 일단 거래가 별로 없다는 것이다.

첫번째 84 m2을 보도록 하자. 2018년 3월과 5월의 거래가 있었다. 거래가는 2.4 ~ 2.5억이다. 84 m2에 비해서 엄청나게 가격이 낮다. 그리고 2019년에는 1건의 거래가 있었고 2.3억이었다. 1000만원이면 크지 않은 하락세라고 생각할 수 있지만 원래가격이 2.4억이었다는 점을 생각하면 엄청난 하락세이다. 전세거래는 작년부터 지금까지 한건의 거래도 없다. 엄청난 거래절벽에 낮은 시세라는 점을 알 수 있다.

다음 84 m2을 보도록 하자. 작년 2018년에 1건의 거래가 있었는데 2.6억이었다. 올해 2건의 거래가 있었는데 2.4억에서 2.2억으로 하락하였다. 원래 시세에서 약 20 % 이상이 하락하였다. 역시나 전세 거래는 한건도 없다. 전세가 받쳐주지 못하니 매매가격이 내려갈 수 밖에 없다.

정리하면 실거래가로 보았을 때 울산 북구의 부동산 가격은 엄청나게 낮고 엄청난 하락세라는 것을 알 수 있다.

3. 수요-공급으로 알아보는 울산 북구 부동산 분석

마지막으로 수요-공급 차트를 통해서 울산 북구의 부동산 전망을 알아보자. 일단 매매가격을 보면 2015년 말부터 끝을 알 수 없을 정도로 하락하고 있다. 엄청난 하락세이다. 그 시점부터 현중의 분위기가 좋지 않았는데 심지어 그때부터 공급도 엄청나게 많다. 2014년부터 공급이 수요보다 훨씬 많다. 이러한 공급 과잉은 2021년까지 이어진다.

그러니 더 분석할 것도 없을 것 같다. 울산 북구의 경우 앞으로 2년 정도는 더욱 침체기를 경험할 것으로 보여진다. 물론 변수는 울산에 위치한 현중과 현차의 경기이다. 현중과 현차가 다시 좋은 경기를 찾는다면 조금 나아질 수 있겠지만 그전에는 부동산 경기 침체의 전환점을 찾기는 쉽지 않아보인다.