1. 3분기 울산 동구 부동산 전망

오늘은 울산에서 약간은 독립적인 지역구로 평가 받는 동구에 대해서 분석해 보도록 하자.

울산 사람들이라면 대부분 알겠지만 울산의 자랑이면서 지역경제를 이끌어주는 현대중공업, 현대자동차가 동구에 위치하고 있다. 그래서 동구는 울산에서도 약간은 특이하다고 할 수 있다. 그럼 분석을 시작해 보자.

분석의 통일성을 위해서 첫 자료는 매매/전세가격지수이다. 차트 의미는 2019년 1월 가격지수 100을 기준으로 이후에 가격이 100보다 크면 가격이 오르는 것을 의미하고, 100보다 낮으면 가격이 하락하는 것을 의미한다. 그럼 매매가격에 대해서 먼저 알아보도록 하자. 현재 시점인 2019년 8월의 매매가격지수는 96.2이다. 그러면 100과의 차이가 3.8이다. 그러면 울산 전체의 매매가격지수 95.8과 비교했을 때 그 차이가 작은 편이라고 할 수 있겠다. 전국을 기준으로 보았을 때 가격지수 3.8 하락은 상당히 폭이지만, 울산에서는 상대적으로 하락폭이 적은 편이라고 할 수 있겠다. 하락세는 작년과 거의 비슷한 수준이라고 할 수 있다. 전세의 경우에도 매매가격과 거의 유사한 동향을 보였다. 하락폭이 3.2이다. 그러므로 매매, 전세 관계없이 울산은 부동산 하락세임을 확인할 수 있다.

2. 동구 이편한세상 실거래가로 알아보는 울산 동구 부동산 전망

그럼 울산 동구에 대표 아파트 중에 하나인 이편한세상의 실거래가를 보도록 하자.

59 m2의 경우 작년 중반에 3.7억에 거래가 되어서 거의 보합세를 유지하였다. 올해 들어서 3.6억으로 감소하였지만 이정도 감소폭은 거의 보합세라고 할 수 있다. 동구에서 인기있는 아파트임에도 불구하고 보합세 혹은 약간 감소세를 경험하고 있다. 그럼 상대적으로 비인기 아파트들의 거래는 대략 예상이 된다.

84 m2을 보도록 하자. 2018년의 경우 첫 거래가 4.2억에 거래가 되었다. 작년동안 약 4000만원이 감소한 3.8억에 거래가 되었다. 그런데 올해 들어서 엄청난 하락폭이 있었다. 마지막 거래가 약 3.1억에 거래가 되었다. 아무리 하락세지만 이건 좀 심하다. 혹시 1층인가 해서 알아보았는데 1층도 아니다. 13층이다. 뭐지? 뭔가 있는 듯한데 더 언급하지는 않겠다. 아무튼 하락세임은 분명하다.

3. 수요-공급으로 알아보는 울산 동구 부동산 전망

그럼 앞으로의 전망을 알아보기 위해서 동구의 수요-공급 데이터를 보도록 하자. 그전에 먼저 매매가의 변화 동향을 살펴보면 엄청난 하락세를 경험하고 있다는 것을 확인할 수 있다. 울산 전체 데이터와는 조금 다르게 약 2015 ~ 2016년부터 아파트 가격이 하락하기 시작해서 계속적인 하락세이다. 여기서 확실하게 알 수 있는 점은 울산 동구의 경우 울산 다른 지역과 다르게 더욱 현대중공업과 현대자동차 경기에 심하게 영향을 받는 다는 것이다. 현대중공업의 상황이 안좋아지기 시작하는 시점과 맞물려서 부동산 가격이 엄청나게 하락한다. 그동안의 수요를 받쳐줄 실수요자가 빠져나갔기 때문이다.

수요 공급을 보도록 하자. 건설사들은 당연히 이러한 정보를 파악하고 있을 것이다. 수요-공급 차트를 보면 건설사들이 동구에 아파트 분양을 모두 철수 했는지 2016년부터는 공급량이 전혀 없다. 공급이 없으면 부동산 가격은 상승해야하지만 역시나 지역 경제가 받쳐주지 못하면 부동산 시장이 침체됨을 여기서 다시한번 확인 가능하다.

그러므로 울산 부동산은 수요-공급의 문제가 아니다. 경기가 살아나야한다. 구체적으로는 현대가 살아나지 않는 이상 부동산 경기 부활은 힘들어 보인다.