[2019년 2/4분기] 광주 부동산 전망

1. 매매가격지수로 알아보는 광주 부동산 전망

오늘은 2/4분기 광주 부동산 전망에 대해서 알아보기로 하자. 올해 초에 광주의 부동산 전망에 대해서 분석한 글을 포스팅 하였었다. 그때는 정부 규제의 가능성과 광주 주력산업이 부동산에 미치게 될 영향에 대해서 간략하게 언급하였다. 오늘은 정부에서 제공하는 데이터를 중심으로 광주 부동산에 대해서 분석해 보고자 한다. 

그러면 첫 데이터로 매매가격지수에 대해서 알아보자. 아래 그래프는 광주부동산의 매매가격지수를 2005년도부터 정리하였다. 지방의 부동산은 서울의 부동산에 영향을 받게 되는데 광주의 경우 서울 부동산 동향을 따르는 점도 있지만 아닌 점도 있어 보인다. 일단 그래프에서 주목할만한 점은 2008년도에 미국발 경제위기로 서울의 경우에는 부동산 가격이 하락하는데 광주는 큰 영향 없이 보합세를 유지하다가 서울이 하락하는 시점에 오히려 급등한다. 다양한 요인이 있겠지만 오늘은 데이터만으로 알아보자. 상승세는 둔화되지만 박근혜 정부의 빚내서 집사기 정책에 의해서 꾸준히 상승을 한다. 하지만 광주의 경우 워낙 초기 집값이 저렴하였기 때문에 꾸준한 상승세를 보였더라도 집값이 저렴한 편이었다. 

그런데 이시점에 정부에서는 서울 부동산을 옥죄기 시작하였고 그 규제정책의 끝판왕으로 9.13규제 정책을 내놓는다. 이 때 서울에서 투자처를 잃은 투기세력들이 두곳으로 내려가게 된다. 첫번째가 광주의 봉선동이고 두번째가 대전의 둔산동이다. 그래서 이시점을 전후로 두곳의 부동산이 급등한다. 광주 봉선동의 경우 괜찮은 아파트가 5억이었으면 투기 세력에 의해서 9억을 넘겨 버렸다. 원래 집값의 약 80 %정도를 올려버렸다. 그리고나서 이제는 올라간 시세로 조정장이 시작되고 거래가 줄어들었다. 여기까지가 광주 부동산의 과거와 현재인데 그러면 앞으로는 어떻게 될까? 다음 데이터로 알아보자. 

2. 매수우위지수를 통한 광주 부동산 전망

매수우위지수는 시장의 상황을 판단하기에 유용한 자료이다. 아래 그래프를 보면 일단 지수 100을 기준으로 값이 100보다 높으면 수요자가 많아서 거래가 활발히 이루어지는 상황이다. 그래서 아파트 가격이 올라가게된다. 반대로 100보다 작으면 팔려는 사람은 많고 사려는 사람은 적어서 공급이 많아지고 경쟁에 의해서 가격은 내려간다. 

그러면 광주를 보자. 9.13 대책 전후에는 수요자가 많았다. 100을 많이 넘지는 않지만 100을 초과하기는 한다. 이때 서울에서 투자처를 잃은 세력들이 광주로 내려와서 물건을 담기 시작한다. 갑자기 광주에 부동산 가격이 급등을 하자 사람들이 부동산 투자에 관심을 가지고 너도나도 아파트를 구매하려고 한다. 그렇게 집값을 상승시키다가 이제는 구매하기에 너무나 힘든 가격까지 아파트 값이 상승을 하자 구매하고 싶지만 여력이 안되는 사람들이 더 많아져서 다시 매수우위지수가 떨어진다. 그래서 지금은 구매 의사가 있어도 구매할 능력이 없는 실수요자가 더 많아진 시기이다. 

3. 아파트 매매량을 통한 광주 부동산 전망

아파트 매매량을 보자. 주목할 점은 9.13대책 직후 매매량이 크게 증가한다 (10월). 서울에서 내려온 투기세력에 의해서 부동산 거래가 일시적으로 증가한다. 그 이후 다시 제자리를 찾지만 투기세력에 의해서 거품이 낀 상태라 이제는 구매를 할 수 있는 실수요자의 구매능력을 벗어나 버렸다. 그래서 거래량이 감소하기 시작한다. 광주 지역은 아직 투기지역으로 분류되지 않아서 어느정도 가격까지는 대출 (LTV 70%)로 구매할 수 있는데 대출을 70 % 받더라도 구매하기 힘든 수준까지 올라가 버린 것이다. 그래서 현재는 거래절벽현상이 발생하였고 수요자와 보유자 사이에 눈치싸움은 한동안 지속 될 것으로 보여진다. 

4. 아파트 공급을 통한 광주 부동산 전망

아파트 공급을 통해서 광주 부동산 전망을 분석해 보자. 시장경제의 원리에 따라 공급이 많아지면 경쟁이 심해지므로 가격은 떨어진다. 그러면 광주에 공급되는 부동산을 알아보자. 앞으로 공급된 아파트의 양은 인허가 실적으로 알 수 있다. 인허가를 받은 이후 2 ~ 4 년 후면 분양 혹은 준공이 된다. 아래 그래프를 보면 2012년에 인허가 실적이 높았다. 2012년 인허가의 결과가 2016년 준공 물량의 증가로 나타난다. 그러면 앞으로의 물량을 예측해보자. 2016년을 앞뒤로 인허가 실적이 높다. 그러면 2019년 이후 2020년 정도에 공급물량이 많아 질 것이다. 그러면 시장경제 원리로만 보았을 때 공급이 많아지므로 부동산 가격은 떨어질 것이다. 하지만 부동산은 수요-공급의 원리만 따르지는 않는다. 정치, 경제, 사회 등의 다양한 용인의 영향을 받는다. 단지 공급이 많아지므로 떨어질 확률이 높다는 것이다. 

정리하면 광주의 부동산은 현재 규제지역이 아니므로 정부의 규제 정책에 영향을 받지 않아서 서울에서 투자처를 잃은 투기세력들의 투기장이 되어버렸다. 그래서 거품이 많이 발생하였고 지금은 사람들도 거품을 인지하고 거래절벽현상에 처해있다. 아파트 매매가격지수를 보면 9.13대책이후에도 증가하였지만 증가폭은 현재 걲이고 있어 앞으로 거래는 계속해서 줄어들 것으로 보여진다. 매수우위지수로 볼 때는 부산 다음으로 수치가 낮아서 수요자들의 매매에 대한 의지가 상당히 낮아 보인다. 현재 엄청난 시세상승으로 거래절벽현상이 일어나고 있고 앞으로 아파트 물량은 많아 질 것으로 분석된다. 그러므로 앞으로 1년 정도는 실수요자와 보유자 사이에 줄다리기로 거래절벽이 지속될 것으로 보인다.  

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