대치동 대치삼성2차래미안 아파트 전격 분석
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 대치삼성래미안2차 아파트 특징
대치동 대치삼성래미안2차아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군에 대해서 알아보자. 대치삼성래미안2차에서는 대치초로 초등학교를 배정받는다. 지도에서 확인할 수 있지만 사실 대치초보다 위쪽으로 보이는 도곡초가 더 가깝다. 그런데 주변 아파트에 거주하는 세대수 들을 고려해서 대치초로 배정이 된듯하다. 사실 둘다 대치동 내에 속해 있는 학교이기 때문에 큰 차이는 없다고 본다. 학군에 대해서는 아래에서 더 자세히 다루도록 하고 아파트 정보에 대해서 알아보자.
대치삼성래미안2차아파트는 1999년에 준공되었다. 총 1개동 19세대로 구성된 아파트이다. 최고층은 5층이고 면적은 188 m2이다. 여기까지해서 무언가 느겨지는 것이 있을 것이다. 나같은 서민들 기준에 럭셔리 아파트일 것 같다. 그럼 주차공간을 보자. 총 주차대수는 44대로 세대당주차대수는 2.31대이다. 역시 럭셔리 아파트라서 그런지 세대당 주차대수가 2대가 넘는다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
대치삼성래미안2차아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자. 올해 2건의 매매거래가 있었다.
평수는 한가지밖에 없다. 전용면적 162 m2 기준 2건의 거래는 16.5억에서 16.1억으로 소폭 감소하였지만 거의 보합세라고 할 수 있다. 아파트 자체의 편의시설이라던지 브랜드 아파트임에도 가격이 상대적으로 낮은 편이다. 왜 그럴까? 필자가 생각할 때는 학군이 큰 영향을 미치는 것 같다. 아래쪽에 대치초와 인접한 개포 우성을 포함한 선경 등의 아파트는 동일한 면적에 매매가가 약 30억에 이른다. 물론 아래쪽에 아파트들이 아래쪽으로는 양재천이 있어서 위치상으로 좋다. 하지만 진짜 중요한 이유는 여기는 대치동의 학군 때문이라고 본다. 대치삼성래미안2차에서 대치초까지 도보로는 상당히 먼 거리이다. 거기다. 큰 도로도 건너야한다. 대치동이 유명한 이유가 학군 때문인데 좋은 초등학교는 배정 받지만 거리가 멀어지면 약간의 불이익이 발생할 수 있다. 이점이 아파트 매매가에 고려된 것이 아닐까 필자는 조심스레 짐작해 본다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 일단 매매를 위한 매물이 없다. 왜 그럴까? 일단 세대수가 많지 않다. 총 19세대로 구성이 되어있어서 매물이 많을 수가 없다. 그래서 매매기록은 없지만 일단 서울의 부동산이 떨어지기 시작했으므로 대치동의 경우 보합세를 유지하고 있을 것이라 예상한다. 대치삼성2차래미안의 경우 세대수가 많지 않아서 매물이 많지 않을 것이다. 매물이 많지 않으면 보통 공급보다 수요가 많을 확률이 높기 때문에 가격 하락이 작은 편이다. 하지만 학군을 종합적으로 고려했을 때 대치동에서 완전 선호되는 위치는 아니므로 수요가 많지도 않을 것이다. 그래서 필자의 생각에는 한동안 보합세를 유지하다고 가격이 서서히 떨어지지 않을까 예상한다.
전세 매물은 하나가 있고 11억으로 마지막 거래보다 1억 올랐지만 표본이 작아서 정확한 분석은 힘들 것 같다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 사실 별로 의미는 없지만 한티역(분당선)과 도곡역(3호선) 두개를 고려해보았다. 3호선을 이용하려면 한티역에서 타고 도곡역에서 환승해도 상관은 없지만 실제로는 도곡역에서 바로 타는 것이 더 빠를 경우도 있어서 두가지 경우를 다 표시하였다.
먼저 지하철 3호선인 도곡역까지는 도보로 16분이 소요된다. 그런데 도곡역을 갈때 한티역을 거치게 된다. 한티역으로가서 지하철을 기다렸다가 도곡역에 내려서 환승을 하는 시간이 더 길때도 있다.
다음로 분당선인 한티역까지 도보 거리는 7분이다. 엄청난 역세권이라고 할 수 있다. 교통은 아주 편리한 편이라고 할 수 있다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 초등학교는 앞에서 언급하였지만 대치초이다. 위쪽으로 도곡초가 있지만 아래쪽의 대치초에 배정이 된다. 둘다 유명한 초등학교이니 비교는 불가할 것 같다. 그런데 조금 아쉬운 점은 아래쪽의 대치초까지 거리가 다소 거리가 있지만 대치초로 배정을 받는 다는 것이다. 대치초로 배정 받았을 때 이점이라고 한다며 대치초-대청중의 엘리트 코스로 학업을 이어갈 수 있다는 장점이 있다. 물론 도곡초를 배정받는다고 해도 도곡초-역삼중 코스의 엘리트 코스가 있다. 그렇기 때문에 통학이라는 단점이 부각된다. 대치초로 배정받을 경우 지하철 3호선 라인의 큰 도로를 지나야 통학이 가능하다. 이는 초등학교 자녀를 둔 부모에게 마이너스로 작용할 것이다. 이부분이 집값에 영향을 미친 것으로 예상된다.
초등학교 자체의 학업성취도를 분석해보면 대청중이 역삼중보다 조금 우수한걸로 생각된다. 2016년 기준으로는 대청중에서 특목고에 진학하는 비율이 역삼중이나 도곡중에 비해서 더 높았다. 대청중의 경우 졸업생의 약 20 % 정도 수준으로 특목고에 진학을 시키고 역삼중과 도곡중은 약 15 % 정도 수준으로 특목고에 진학시킨다.
편의시설을 살펴보자. 지도에서도 확인할 수 있지만 엄청난 역세권이다. 지하철까지 상당히 가까운 거리에 있으므로 주변 편의시설은 아주 우수하다고 할 수 있다. 하지만 대치동의 또 다른 장점인 양재천과는 다소 거리가 있다. 양재천의 녹지는 누릴 수 없지만 오른쪽에 한티근린공원을 대안으로 누릴 수 있을 것 같다.
정리하면 대치삼성2차래미안 아파트는 한티역과 굉장히 가까운 곳에 위치한 역세권의 아파트이고 학군도 우수하지만 다소 아쉬운 점은 배정 받는 대치초까지 초등학생이 통학하기에 큰 도로가 있고 양재천과 다소 거리가 있어 녹지가 조금 부족한 단점이 있다. 그래도 대치동 중심에 있기 때문에 충분히 경쟁력을 가지는 아파트이다.
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