1. 부동산 계약 (구매/전세/월세) 절차

오늘은 부동산을 계약하는 절차에 대해서 알아보기로 하자. 정말 당연한 절차이지만 사회생활을 처음 시작하는 학생이나, 신혼 부부들에게는 다소 생소할 수 있다. 부동산은 사람들의 소비 중에 상당히 큰 금액을 차지하기 때문에 계약을 하는 일이 평생에 몇 번 되지 않는 경우가 많이 있다. 그래서 공인중개사나 부동산 투자를 전문으로 하는 사람들이 아니고는 다소 생소할 수 있다. 오늘은 그 당연한 절차의 전체적인 흐름에 대해서 이야기하고 다음 시간부터는 각 단계마다 알아야하는 필수적인 내용에 대해서 언급하고자 한다.

2. 부동산 계약은 다름 절차에 따라 진행된다.

부동산 구매는 아래의 절차에 따라서 진행이 되어야 한다.

1. 가용 가능 현금 계산

제일 먼저 자신이 보유하고 있는 현금이 얼마인지 알아야한다. 막연히 대출을 해서 집을 사면 되지라는 생각은 금물이다. 자동차의 경우 보통 아파트보다 가격이 저렴하고 마음만 먹으면 전액 할부로 살 수 있기 때문에 아파트도 그렇게 하면 되겠지라고 생각하면 엄청난 착각이다. 특히 요즘 같이 대출 규제가 많은 시기에는 더욱 그러하다. 일단 자신의 현금 자산이 어떻게 되는지 확인하고, 은행에서 주택담보대출로 어느 정도 현금을 확보할 수 있는지 확인할 필요가 있다. LTV, DTI, DSR이란 단어를 한번쯤은 들어보았을 것이다. 오늘은 부동산 절차에 대해서 이야기 하기로 하였으니 대출 한도에 관련된 LTV, DTI, DSR에 대해서는 다음 번에 시간을 내어서 이야기 하도록 하겠다. 아무튼 자신의 대출한도를 알아보아야한다. 예를 들어 투기과열지구에서 집을 구매하고자 한다면 LTV 가 40 % 이므로 집값의 40 %밖에 대출이 되지 않는다. 현금이 충분히 확보되어 있다면 큰 문제가 없겠지만 그렇지 않은 사람들이 대부분일테니 자신이 확보할 수 있는 현금을 잘 계산해 보아야한다.

2. 주거지역 정하기

다음으로 어떤 지역에 집을 구할 것인지 알아보아야 한다. 주거지역은 간단하지만 간단하지 않다. 왜냐하면 자신의 직장, 맞벌이의 경우 아내의 직장, 그리고 아이들의 학군 등 다양한 요인들이 상호 연관 되어 있기 때문에 모든 요인을 만족시키는 것은 쉽지 않다. 예를 들어 남편의 직장과 아내의 직장이 멀리 떨어져 있다면 남편 직장 근처에 집을 구할 것인지 아내 직장 근처에 구할 것인다. 그리고 아이가 중학교를 다닌다면 아이들 학군에 따라서 이사를 해야한다. 이렇듯 현재 상황에 맞는 주거 지역을 정하는 것이 중요하다.

3. 시세 검색 (인터넷)

주거지역을 정했으면 원하는 지역의 시세를 알아볼 필요가 있다. 어떤 사람들은 무조건 해당 지역의 부동산 사무실을 방문해서 공인중개사에게 알아봐 달라고 하면 알아서 다 해준다고 하는 사람도 있지만 절대 그렇지 않다. 잘 생각해보자. 공인중개사도 사업자다. 공인중개사의 이익과 수요자의 이익이 절대 100 % 일치하지는 않는다. 예를 들어 공인중개사 입장에서 소개해 주는 아파트는 조금 별로지만 이득이 많이 남는 아파트라면 수요자에게 권할 것이다. 이렇듯 미리 원하는 지역의 아파트 들을 검색해보고 가는 것이 중요하다. 물론 인터넷 시세는 부정확할 가능성이 높다. 왜냐하면 해당 매물을 업로드하는 공인중개사가 매번 많은 매물을 관리하기도 힘이 들고, 일단 수요자를 현혹시키려는 매물도 많이 있기 때문이다. 그렇지만 필자가 볼 때 90 % 이상 정확하다고 생각된다. 그러므로 그 주변 시세 및 동향을 파악하는 정도로는 적합해 보인다.

4. 해당 공인중개사 방문

거주하고자 하는 지역의 아파트들을 몇개 정했으면 이제 해당 인터넷에 올라온 매물을 보고 해당 공인중개사에 전화를해서 매물이 있는지 확인을 하자. 매물이 있다고 하면 공인중개사와 약속을 하고 해당 공인중개사에 방문을 해서 집 구경을 해보아야한다. 반드시 직접 집을 방문해서 보아야한다. 이전에 거주하던 사람이 집을 막 사용했거나, 하자가 많을 수 있으니 반드시 방문해 보아야한다. 그리고 집을 방문할 때 반드시 체크해야하는 목록은 추후에 자세한 내용을 다루는 글을 포스팅 할 때 업로드 하도록 하겠다.

그리고 공인중개사에 방문을 하면 해당 매물뿐만 아니라 이지역의 아파트 시세라던지 동향이 어떠한지 커피를 한잔하면서 물어보는 것도 중요하다. 몇군데 공인중개사를 돌다 보면 대략 이지역의 부동산 흐름을 알 수 있다.

5. 계약서 작성 (공부서류 확인)

이제 원하는 아파트를 정했다면 계약을 해야하는데 계약할 때 가장 중요한 것은 공부서류를 확인하는 것이다. 이전 포스팅에서 부동산종합증명서 보는 방법에 대해서 이야기 하였다. 하지만 부동산종합증명서에는 확인이 불가한 자료도 있으니 반드시 등기부등본을 뽑아서 확인을 해야하는데 이부분에 대해서도 다시 자세히 다루도록 하겠다. 부동산 사기를 당하지 않기 위해서는 공부서류 확인이 반드시 필요하다.

6. 잔금 치르기

이제 계약이 끝났다면 집주인과 계약한 날짜까지 잔금을 치뤄야 한다. 전세로 대출을 하였다면 은행에서 집주인에게 바로 입금을 할 것이다. 물론 집주인이 전세자금대출에 동의를 하지 않는다면 대출이 불가하다는 점도 알고 있기 바란다.

7. 이사하기

잔금을 치르고 나면 이제 해당 날짜에 이사를 하면 되는데, 잔금을 치르고 일정 기간을 두고 입주 청소를 반드시 맡기도록 하자. 필자의 의견인데 요즘 입주청소가 정말 좋아서 정말 새집처럼 만들어준다. 이부분은 필자의 개인적인 견해이다. 보통 잔금을 치르면 거의 곧바로 이사를 하기때문에 집주인과 잘 상의를 해서 잔금을 치르기 전에 입주청소를 할 수 있는지 잘 협의하기 바란다.

8. 전입신고, 확정일자 받기

전입신고는 이사를 했고 거주지가 바뀌었으니 반드시 해야하는 것이다. 사회 초년생의 경우 확정일자에 대해서 잘 모르는 경우가 많은데 전세나 월세의 경우 반드시 확정일자를 받아야 한다. 확정일자는 혹시 세들어 살던 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 보호받기 위한 일자로 반드시 주민센터에 가서 이사하는 즉시 발급 받기 바란다.

오늘은 부동산 계약 절차에 대해서 알아보았다. 그러면 다음 시간부터 각 항목에 대한 구체적인 내용에 대해서 알아보기로 하자.

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