1. 염주주공주택재건축 실제 경쟁력 분석

오늘은 광주 서구에 분양 예정인 염주주공주택재건축에 대해서 알아보자.

먼저 아파트 기본 정보에 대해서 알아보도록 하자. 정확한 분양 위치는 광주 서구 화정동 857번지 일대이다. 건설사는 포스코건설에 시공을 한다. 그러므로 브랜드는 더샵이 될 예정이다. 분양 세대수는 총 18개동 1,976세대이고, 이중에 일반분양분은 850세대이다. 아파트는 최고 지상 30층과 면적은 59 ~ 110 m2으로 구성이 된다. 공고시기는 2019년 7월로 예정이 되어있는데 더 연기될 가능성이 높아 보인다. 다음으로 분양가에 대해서 알아보자. 일단 아직 분양가는 미정이므로 인근에 아파트들의 시세를 한번 알아보자. 아래쪽에 입주 예정인 화정엘리체퍼스티지를 보면 분양가가 평당 1200 ~1400만원 정도였다. 그리고 현재 매물의 호가는 평당 1,400만원 중반 정도가 된다. 그러므로 프리미엄은 평당 100만원 정도로 보인다. 이번에 분양되는 아파트는 포스코 건설에서 준공하는 더샵이기 때문에 브랜드파워는 더욱 좋다. 그래서 필자가 생각할 때 분양가는 최소 1,400만원은 넘지 않을까 조심스레 예상해본다. 그러면 기본적인 정보는 여기까지 알아보기로하고 학세권, 역세권, 숲세권의 관점에서 분양 예정인 아파트의 미래가치를 분석해 보도록 하자.

2. 학세권으로 알아보는 염주주공주택재건축 실제 경쟁력 분석

먼저 초등학교 학군을 알아보자. 초등학교는 화정남초등학교로 배정이 된다. 그래서 화정남초통학구역을 아래 지도에 노란색 영역으로 표시해 두었다. 화정남초의 1/3 이상이 염주주공주택재건축지역에 포함된다. 그러면 초등학교 통학거리에 대해서 조금 더 자세히 알아보도록 하자.

염주주공주택재건축 위치에서 화정남초등학교까지의 거리를 한번 알아보자. 재건축 예정지역 중심에서 초등학교까지 도보로 4분 소요된다고 계산된다. 그러면 아무리 멀리 떨어진 동에 배정된다고 하더라도 10분 이내에 통학이 가능할 것으로 보여진다. 초등학교까지 거리는 상당히 가깝지만 아쉬운 점은 큰 도로를 한번 건너야 한다. 이점이 상당히 아쉽다. 그러므로 초등학교 학군은 중상위권 정도로 평가하도록 하겠다.

다음으로 가장 중요한 중학교 학군에 대해서 알아보자. 중학교의 경우 3학교군에 속한다. 3학교군에는 약 10여개교의 중학교가 있는데 그중에 가장 가까운 3개의 중학교에 대해서 분석해보도록 하자. 지도 아래에 표에 3학교의 학업성취도를 특목고 진학률로 정리하였다.

먼저 광덕중의 자사고를 포함한 특목고 진학률을 알아보도록 하자. 광덕중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 1.0 %이다. 상당히 낮은 수치라고 할 수 있다. 서울을 포함한 광역시의 중학교 수준을 생각할 때 상당히 낮은 수준이다. 그런데 광주지역에서는 그렇게 낮은 수치도 아니다. 광주에서는 자사고를 포함한 특목고 진학률이 2 % 정도만 되면 우수한 학교에 속할 수 있다. 광덕중의 경우 우수한 기준에 정확히 절반이다. 그러므로 평범한 수준으로 볼 수 있지만 주목할 점은 과학고 진학실적이 있다. 과학고 진학실적이 1 %이다. 과학고의 경우 1명만 진학하더라도 우수한 중학교로 평가 받을 수 있다. 왜냐하면 과학고의 경우 특목고 중에서도 가장 적은 숫자를 포함하고 있기 때문이다. 그래서 광덕중의 학업성취도는 광주 지역에서 중상위권으로 평가할 수 있겠다.

다음으로 화정중의 학업성취도를 보도록 하자. 화정중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0.9 %이다. 낮은 수치라고 할 수 있다. 전체적인 수치는 낮지만 모든 진학률이 외고/국제고에서 나왔다. 그러므로 전체적인 수치는 낮지만 학업성취도는 평균이상으로 볼 수 있겠다.

마지막으로 서석중의 학업성취도를 살펴보자. 서석중의 자사고를 포함한 특목고 진학률은 0.5 %이다. 상당히 낮은 수치라고 할 수 있다. 그런데 자세히 살펴보면 모든 진학률이 자사고에서 비롯되었다. 그래서 학업성취도는 낮은편으로 평가하도록 하겠다.

3. 역세권으로 알아보는 염주주공주택재건축 실제 경쟁력 분석

다음으로 역세권에 대해서 알아보자. 광주 지역을 분석할 때 가장 큰 단점이 항상 역세권이었다. 그런데 아래 지도를 보면 분양 예정지역이 지하철역에 접근 가능한 위치에 있다. 일단 가장 가까운 지하철역은 쌍촌역이다. 쌍촌역까지는 도보로 23분이 소요된다. 도보 23분은 솔찍히 먼 거리이다. 도보로 이용하기에는 너무 멀다. 하지만 광주지역에서 이렇게 도보로 접근 가능성이 있는 이름있는 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 그러므로 염주주공주택재건축의 경우 역세권 관점에서도 평범한 수준으로 평가하겠다.

4. 숲세권 및 주변 상권으로 알아보는 염주주공주택재건축 실제 경쟁력 분석

마지막으로 숲세권 및 상권에 대해서 알아보자. 아래 지도를 바로 아래 쪽에 월드컵경기장이 있다. 그리고 월드컵경기장과 함께 풍암호수공원, 그리고 풍암생활체육공원이 있다. 숲세권의 관점에서 장점이 있어 보인다. 상권은 재건축지역 바로 위쪽으로 나름 발달된 상권이 있다. 광주 지역의 경우 완전 번화가의 상권은 없어서 이정도 상권이면 괜찮은 편이라고 할 수 있다.

정리하면 염주주공주택재건축의 경우 평범한 학군과, 다소 거리는 있지만 도보로 접근은 가능한 지하철역 그리고 숲세권을 장점으로 가진다. 그래서 필자의 개인적인 생각으로는 엄청난 미래가치가 있어 보이지는 않는다. 그래도 브랜드 파워가 있기 때문에 광주 지역에 대형 브랜드의 최신 아파트가 많이 없는 점을 고려해서 적당한 경쟁률로 분양이 되지 않을까 예상된다.