봉선동 대화아파트 전격 분석

부동산 정보/광주-남구-봉선동

봉선동 대화아파트 전격 분석

Dr.Quant 2019. 1. 8. 13:30

<봉선동 대화아파트 소개>

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 봉선동 대화아파트 특징

봉선동 대화아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군을 알아보면 초등학교 배정은 조봉초로 이루어진다. 중학교는 아래쪽에 있는 문성중학교에 배정될 확률이 높다. 초등학교는 봉선동 4대 초등학교에 속하므로 당연히 좋을 것이고 중학교도 광주 전체에서 아주 우수한 학교로 평가 받는다. 학군에 대해서 뒤쪽에 다시 자세히 언급하도록 하겠다.

대화 아파트의 정보에 대해서 알아보자. 아파트는 1993년에 준공되었다. 총 3개동 315세대로 구성이 되어있고 최고층은 15층, 최저층은 9층으로 구성되어있다. 면적은 74, 81, 102, 159 m2으로 구성되어있다. 주차공간을 알아보자. 총 주차대수는 235대로 세대당주차대수를 계산하면 0.74대로 1이 되지 않는다. 90년대 준공된 아파트인데도 주차공간이 많이 부족한 편이라고 할 수 있다. 그 원인에는 작은 평수의 아파트가 많이 포함되어서 그런것 아닐까 추측해 본다. 마지막으로 지도를 확대해보면 완벽한 남향은 없다. 남향에 가깝지만 약간은 비스듬은 남동향의 집이 대부분이고 103동의 경우에는 동향에 가까운 세대가 많이 포함되어있다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

봉선동 대화아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.

59 m2을 먼저 살펴보자. 1건의 거래가 있었고 1.3억에 거래되었다. 오랜만에 봉선동에서 아주 저렴한 아파트를 찾았다. 비록 작은 평수이기는 하지만 굉장히 저렴하다. 공용면적을 포함하면 약 20평정도인데 1.3억이다. 가격이 낮은 이유는 먼저 브랜드 아파트가 아니고 주차공간 등 자체 주거 시설이 약간 약한 편이다. 반면에 바로 인접해 있는 봉선동 남양휴튼1차아파트는 상당히 비싼편에 속한다. 남양휴튼1차에 대해서는 다음 포스팅에서 언급하도록 하겠다. 그렇지만 대화아파트도 봉선동의 학군을 공유하기 때문에 봉선동의 장점을 모두 누릴 수 있다. 필자의 개인적인 생각에는 상당히 저평가 되어있다고 생각이 든다.

59 m2의 다른 타입을 보도록 하자. 올해 초 1.2억에 거래가 되어서 마지막 거래는 1.4억이었다. 원래 상당히 낮은 가격이었기 때문에 증가폭이 절대적인 값에서 굉장히 낮아보이지만 아파트 매매가에 비하면 약 10~20%에 해당하는 높은 증가폭이다. 전세가는 굉장히 높은 편이다. 거의 매매가와 비슷하다. 그러므로 상당히 경쟁력이 있는 아파트인데 저평가된 것이 아닌가 생각이 든다.

84 m2을 보자. 상당히 인기가 있는 평수이다. 일반적으로 32평이라 부르는 평수이다. 올해 초 1.7억에 매매되었다. 그런데 주목할만한 점은 9월 경에 갑자기 2.5억을 급등한다. 원래 가격에 50 %가 넘는 증가폭이다. 왜이런 증가가 있었을까? 이때가 정부가 9.13 대책을 발표한 시기이다. 서울에서 투자처를 잃은 투기꾼들이 지방으로 눈을 돌리다가 눈에 띈곳이 봉선동이다. 그래서 갑자기 봉선동 집값이 오르기 시작한 것이다. 물론 그전에도 봉선동 집값을 오르기 시작했다. 그런데 인기 있는 아파트들이 먼저 오르고 뒤늦게 합류한 투기세력들이 찾은 곳이 아직 안오른 대화아파트와 같은 아파트들이다. 전세가는 원래 매매가의 80 % 이상이었지만 갑작스런 증가세로 매매가의 약 50 %로 낮아졌다.

134 m2을 보자. 한건의 매매 거래만 있었고 2.7억이었다. 비교군이 없어서 분석이 불가하지만 84 m2과 유사한 금액이므로 지금은 호가가 많이 높아져 있을 것으로 예상된다.

<봉선동 대화아파트 국토부 실거래가 분석>

네이버 매물 정보를 살펴보자. 가장 인기가 좋은 84 m2만 한번 보도록 하자. 마지막 실거래가가 2.5억이었다. 그런데 호가는 3.5억이다. 엄청난 증가세다. 2018년 초에 1.7억이었던 아파트의 호가가 3.5억이다. 2배 이상 올랐다. 여기서 확실한 광주 봉선동의 부동산 분위기를 알 수 있다. 2배라고는 하지만 그래도 절대적인 수치로는 낮은 값이다. 그리고 주변 아파트들이 너무 높은 금액이기 때문에 거래가 될 수도 있을 것 같다. 거래는 가능하지만 원래 가격을 알기에 설령 계약을 하게 된다면 너무나 배가 아플 것 같다. 그리고 거품이라는 것을 알고 있기에 구매에는 망설여 질 듯하다.

<봉선동 대화아파트 네이버 부동산 매물 정보>

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 봉선동에는 지하철이 지나가지 않는다. 그래서 버스를 이용해야한다. 그래서 교통이 좋다고는 할 수 없다. 그나마 버스정류장까지 도보로 4분 거리이다.

<봉선동 대화아파트 가까운 버스정류장까지 도보 거리>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 일단 초등학교 배정은 근거리 원칙에 따라 조봉초에 배정이 된다. 이전 포스팅에서 몇번 언급하였지만 조봉초는 봉선동 4대 초등학교 중 하나이다. 우수한 학군이라고 할 수 있다. 그런데 초등학교도 중요하지만 초등학교보다 더 중요한 것이 중학교이다. 왜냐하면 중학교는 특목고 진학의 전단계로 중학교의 분위기가 상당히 중요하다. 중학교 배정은 문성중으로 배정될 확률이 높다. 물론 주월중학교도 배정확률이 전혀 없지는 않지만 문성중의 확률이 더 높다. 여기서 문성중에 대해서 간단하게 설명을 하자면 문성중은 특목고 진학률이 졸업생의 약 5 % 정도된다. 낮다고 생각할 수 있지만 전국에 고등학교를 대상으로 하면 낮지 않은 수치이다. 물론 서울의 대치동 중학교에 비하면 낮지만 지방 도시들에 비하면 높은 수치이다. 그래서 봉선동 학군이 유명한 것이다.

편의시설을 살펴보자. 봉선동의 편의시설은 사실 별로 좋지 않다. 지하철이 없고 주변의 상권이 약하다. 단지 학군을 보고 투기세력이 몰려들어 집값이 비싸진 도시이다.

정리하면 조봉초-문성중을 학군으로 하는 좋은 입지의 대화아파트지만 편의시설은 상당히 부족한 편이다. 현재 봉선동 내에서 약간 뒤늦게 아파트 값이 상승하고 있는 추세이고 원래 상당히 낮은 매매가여서 앞으로도 상승의 여지는 더 있다고 보여진다.

<봉선동 대화아파트 주변 편의시설 정보>