일본의 부동산을 알아야 한다 - 일본의 부동산은 왜 폭락하였나?
1. 일본 주식과 부동산의 폭락
오늘은 항상 우리나라 경제의 미래라고 하는 일본 경제에 대해서 알아보기로 하자. 특히 필자 블로그의 주제인 부동산에 대해서 깊이 있게 이야기 해보도록 하자. 우리나라의 경제는 지금까지 일본의 경제를 비슷하게 따라왔다. 아시아에서 가장 앞선 나라인 일본의 경제는 다른 아시아 국가들의 연구주제가 되어왔다. 그러면 부동산도 마찬가지일까? 일부는 맞고 일부는 틀렸다. 그러면 현재까지 일본 경제의 과거에 대해서 먼저 알아보도록 하자.
일본 경제는 크게 1990년 이전과 이후의 경제로 나뉜다. 2차세계 대전에서 패전을 한 일본이 다시 경제 대국으로 성장하면서 1900년대 중반부터 정확히 1989년까지 일본은 엄청난 경제 호황을 누린다. 우수한 기술력과 저렴한 가격을 앞세운 자동차와 가전기기를 필두로 엄청난 경제 대국이 된다. 이러한 자동차 산업과 전자산업으로 엄청난 호황을 맞이하면서 엄청난 외화를 벌고 돈이 넘쳐나게 된다. 1990년 직전 5년 정도는 금리까지 낮아서 시장에 엄청난 돈이 풀리고 대호황을 맞이한다. 이 때 경제가 엄청나게 성장하였기 때문에 주식, 부동산을 포함한 모든 실물 자산들의 가치가 급등하게 된다.
그렇게 저금리로 시중에 돈이 많이 풀리고 경제가 활성화 되어 실물 자산들이 천정부지로 치솟아 걷잡을 수 없어진다. 그래서 1990년을 기준으로 정부가 일본 경제를 바로 잡기 위해서 유동성축소를 시도한다. 즉 금리를 올리기 시작한다. 1990년 1년동안 금리를 2.5 %에서 6%로 상승시킨다. 금리가 올라가면서 일본의 경제는 침체를 경험한다. 주식은 급락하고, 부동산의 거품은 터져버렸다. 왜 금리가 올라갔을 때 일본의 거품 경제가 터져버렸을까 그 이유에 대해서는 이번 포스팅에서 차차 알아보도록 하자.
2. 일본 부동산의 변화
앞서 이야기하였지만 일본 경제는 1990년 이전에 엄청난 호황기를 보낸다. 아래 그래프는 일본 부동산 지수를 나타내는 대표 그래프이다. 일본 부동산은 꾸준히 상승하고는 있었다. 왜냐하면 화폐의 가치는 시간이 지나면 하락하기 때문에 꾸준히 상승할 수 밖에 없다. 그런데 주목할 점은 1985년 이후이다. 1985년부터 약 5년동안 부동산 지수가 약 5배 상승한다. 엄청난 상승이다. 우리나라의 최근 몇년을 보는 것 같은 느낌이다. 그리고 1990년에 주춤하지만 그래도 잠깐 오른다. 그러다가 1990년 가을 부동산 가격이 폭락하기 시작한다. 폭락해서 최고 수치의 약 1/6 수준으로 떨어진다. 쉽게 말해 6억이었던 집이 1억이 된 것이다. 물론 주거용 아파트는 이정도까지는 아니지만 그래도 절반 이하의 가격으로 떨어지고 상가 건물의 경우 더 심한 하락세도 경험하게 된다.
3. 일본 금리의 변화
그러면 일본의 금리 변화에 대해서 알아보자. 금리는 부동산에서도 상당히 중요하지만 경제에서 가장 중요한 요소 중에 하나이다. 일본의 기준 금리는 1985년부터 낮아지기 시작해서 1989년 약 2.5 %를 기록한다. 금리가 낮다는 것은 은행에서 저렴한 이자로 돈을 빌릴 수 있다는 의미이다. 그러면 현금을 은행에 넣어둬도 돈이 되지 않기 때문에 오히려 더 많은 돈을 빌려서 투자를 하게 된다. 심지어 이시기에 일본은 부동산 규제도 완화되어서 사람들이 엄청나게 아파트에 투자한다. 그리고 기업의 경우 이전부터 수출이 많아서 벌이가 좋았지만 금리까지 낮아서 돈을 더 빌려서 투자하고 사업을 확장한다. 서민들도 돈을 빌리기 쉬우니까 일본 경제는 엄청나게 부풀려지게된다. 이런 상황을 지켜보던 일본 정부가 이건 아니라고 생각하고 유동성 축소를 시도한다. 어떻께? 앞선 블로그에서 설명하였지만 금리를 올린다. 시중에 풀린 돈을 회수하기 위함이다. 그러자 채무에 위기를 느낀 사람들이 긴축정책을 시작하고 이를 감당할 수 없는 기업이나 가계는 파산을 하게된다. 왜 그런 프로세스를 경험하는지는 뒤에 자세히 다루도록 하겠다. 아무튼 1990년 1년동안 금리를 2.5 %에서 6.0 %로 올리게 되어 유동성이 축소되어 주식과 부동산은 폭락을 한다.
그래서 일본 경제의 과거를 정리하게 되면 아래와 같다. 1990년을 기준으로 이전의 키워드는 신용팽창, 대호황, 낮은 금리, 주식호황, 부동산 호황이 된다. 반면 1990년 이후는 신용 수축, 대불황, 높은 금리, 주식폭락, 부동산 폭락이 된다. 그러면 왜 금리를 올렸는지 그리고 금리를 올렸을 때 왜 일본 거품 경제가 폭팔을 하였는지 알아보자.
4. 일본 부동산의 폭락 과정
일단 일본은 1990년에 경제 거품을 잡기 위해서 유동성 축소를 시도하게 된다. 어떻게? 금리를 1년동안 2.5 %에서 6 %로 올리게 된다. 금리를 올리면 은행에서 빌린 채무에 대한 이자가 증가하게 된다. 예를 들어 1억을 빌렸다면 1년에 250만원 이자만 내면 되었지만, 6 %로 오르면 1년에 600만원의 세금을 내야한다. 엄청난 부담으로 작용하게 되는 것이다. 그러면 원금의 상환 능력이 있는 사람은 괜찮겠지만 능력이 안되는 채무자는 보유하고 있는 부동산을 처분해야할 것이다. 그런데 어느정도 급매로 아파트를 내어 놓더라도 부동산에 거품이 너무나 많이 끼여서 도저히 살 수 있는 금액이 아니다. 그리고 일본 정부에서는 부동산 거품을 걷어내기 위해서 주택담보대출도 규제를 걸어두었다. 그래서 사고 싶어도 살수가 없는 상황이다. 뿐만아니라 이렇게 급매가 쏟아지는데 누가 비싼 값에 부동산을 구매하겠는가 더 떨어질 것이라는 수요자의 심리 때문에 거래절벽현상이 발생한다. 그러면 채무 부담을 견디지 못한 사람은 파산을 하고 부동산은 경매로 나오게 되고 부동산 경기는 폭락하게 된 것이다.
지금까지 일본의 과거 경제 흐름과 부동산 폭락에 대해서 알아보았다. 우리나라와 상당히 유사한 점이 많지만, 다른 점도 있다. 우리는 일본을 통해서 나쁜 과거를 반복해서는 안된다. 우리나라 경제보다 10년 앞서 있다는 일본을 잘 공부해서 경제와 부동산의 흐름을 잘 파악하고 적절한 투자 시점을 찾도록 해야겠다. 일단 부동산 거품을 걷어내기 위해서 엄청난 규제를 쏟아내는 점은 비슷하지만, 일본처럼 급격한 금리 상승은 없었다.
오늘은 일본 부동산의 폭락 과정에 대해서 알아보았고 다음 시간에는 일본 부동산이 폭락하게 된 이유에 대해서 알아보도록 하자.
알기쉬운 부동산 공부 부동산 전망 |
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