1. 서울 부동산의 흐름

오늘은 오랜만에 서울 부동산에 대한 전망에 대해서 알아보자.

올해 초에 서울 아파트의 전망에 대해서 분석하고 약 3개월 만에 다시 전망에 대해서 이야기 하게 되었다. 오늘은 데이터를 위주로 분석을 진행하고자 한다. 먼저 한국감정원에서 제공하는 서울 아파트 매매가격지수를 통해서 과거에서 현재까지의 부동산 흐름에 대해서 알아보고 이야기를 시작하고자 한다.

아래 그래프는 서울 아파트 매매가가격지수이다. 2005년부터의 자료를 포함시켰다. 간단하게 설명하면 다음과 같다.

A. 2005년 - 2008년 : 부동산 호황기

B. 2008년 - 2011년 : 보합 (미국 발 경제위기)

C. 2011년 - 2013년 : 하락 (미국 발 경제위기 여파)

D. 2013년 - 2018년 : 호황기 (경제회복, 공급감소)

E. 현재 : 부동산 하락세

언급한 것처럼 부동산은 국내외의 다양한 요인에 영향을 받는다. 가장 최근만 한번 자세히 알아보면 이명박 정부 때 부동산 규제를 완화 하지만 금융 위기로 부동산은 하락을 한다. 그리고 박근혜 정부에 와서 파격적인 규제 완화로 부동산의 호황기가 온다. 아래 그래프를 보면 2013년 이후에 아파트 전세가지수(파란색)이 매매가지수를 앞지르는 현상이 발생한다. 이 그래프의 의미는 아파트 매매가와 전세가의 차이가 엄청나게 좁혀 졌다는 의미이다. (즉 매매가 - 전세가 = 최소) 예를 들면 5억 아파트의 일반적인 전세가는 2~3억 정도(매매가의 40 ~ 60 %) 할 것이다. 그런데 이 시기에는 전세가가 약 4억 이상(매매가의 90 %이상)으로 아파트 가격의 약 5 ~ 10 % 현금만 있으면 매입이 가능하였다. 심지어는 돈 한푼 없이 대출만으로도 매입이 가능하였다. 그러다 보니 아파트 투기(갭투자 등)가 엄청나게 성행하였고 부동산 거품이 엄청나게 발생하였다. 그래서 임기말에 부동산을 규제하려고 하였으나 쉽지 않았고 현재 문재인 정부에 들어와서 다양한 부동산 규제 정책으로 투기를 억제하고 있는 상황이다. 그리고 이 그래프에서 주목할 점은 2018년 9.13대책 이후로 아파트 매매가가격지수(파란색 선)의 증가세가 마이너스로 돌아섰다는 것이다. 쉽게 말해 파란색 선이 한동안 계속 증가했다가 규제 정책 이후로 정점을 찍고 감소하기 시작하였다는 것이다.

그러면 다음 스텝은 부동산이 계속해서 하락할 것인가 증가할 것인가? 부동산은 정치, 경제, 사회 등의 다양한 영향을 받는다. 일단 그런 직접적인 요인을 배제하고 통계상으로만 봤을 때 그래프라는 것이 하락 추세에서 갑자기 증가하는 불연속성을 보이지는 않는다. 즉 연속성이 있다는 것이다. 그러므로 앞으로 어떠한 계기가 있기 전까지는 연속성이 지속되는 하락세를 경험할 것이라고 예상된다.

2. 매수우위지수를 통한 서울 부동산 전망

다음으로 매수우위지수를 통한 서울부동산전망을 알아보자. 아래 그래프는 KB에서 제공하는 매수우위지수이다. 복잡해 보이지만 그래프는 상당히 단순하다. 왼쪽 그래프는 매매에 대한 우위지수인데 기준지수 100을 기준으로 100보다 크면 매수자가 많아서 거래가 활발하고 부동산 가격이 상승할 가능성이 높고, 100보다 작으면 매도자가 많아 시장에 물량이 많아져서 가격이 하락하게 된다.

그러면 그래프를 자세히 보자. 2018년 9월을 보자. 매수우위지수의 최고점을 찍었다. 171.6이다. 100보다 훨씬 높은 지수이다. 정부의 9.13대책이 있는 시점으로 이때까지 부동산은 무조건 오른다는 심리로 거품이 엄청나게 끼여서 아파트 가격이 천정부지로 상승하였다. 엄청났다. 그런데 9.13 대책으로 정부가 엄청난 규제를 쏟아내면서 투기를 억제 시켰다. 그래서 매매지수가 엄청나게 떨어져서 아직도 떨어지고 있는 추세이다. 매매지수가 39.6 정도까지 떨어진다는 것은 아파트를 사려고 하는 수요자가 엄청나게 적다는 것이다. 그래서 현재 서울 지역에 거래 절벽 현상이 발생하고 있다. 그러면 실제 서울지역에 매매가 어떻게 이루어지고 있는지 알아보자. (오른쪽에 전세거래지수는 참고만 하기 바란다. )

3. 아파트 매매량을 통한 서울 부동산 전망

아래 지도는 2016년부터 현재까지 아파트 매매량을 표시한 그래프이다. 아래 그래프를 보면 2016년과 2017년을 비교해보면 그래프의 경향이 어느정도 비슷하게 따라가는 것을 확인할 수 있다. 계절적인 요인이 고려된 상황까지 비슷한 경향을 보인다. 여기서 주목할 점은 2018년 9월 9.13 정책 발표 이후에 서울 아파트 매매량이 급격히 감소한다. 심지어 2018년 10월까지는 매매량이 높은데 이것은 9.13 이후에 거래된 아파트가 몇달 뒤에 등록이 되어서 그렇다. 그래서 2018년 11월부터는 전년도의 같은 달 매매량과 비교할 때 엄청난 폭으로 감소한 것을 확인할 수 있다. 그리고 2019년 1월과 2월은 최근 4년동안 가장 매매량이 적은 거래 절벽현상을 보여주고 있다.

그러면 왜 거래절벽 현상이 발생하는 것인가에 대해서 알아볼 필요가 있다. 현재 시장에 부동산 매물 이전과 마찬가지로 많이 나와있다. 그런데 거래가 되지 않는 것은 첫번째로 수요자들의 능력이 부족함에서 비롯된다. 부동산 규제로 대출이 제한되어서 서울의 경우 집값에 40 %에 밖에 대출이 안된다. 그러니 현금이 많이 필요하다. 그리고 다음 이유로 아파트 가격이 더 떨어질 것이라는 심리 때문이다. 현재 매물은 많지만 현금에 여유가 있는 수요자도 구매를 하지 않고 있다. 왜냐하면 수요-공급의 원칙에 따라서 계속적으로 공급이 쌓이면 분명 급전이 필요한 매도자는 급매를 내놓을 것이고 가격은 더 떨어질 것이기 때문이다. 정부가 종부세를 올리고, 금리는 올라갔기 때문에 다주택자들은 압박을 받고 급매가 나올 것이다. 이러한 아파트 시세 하락을 기대하는 심리에 거래절벽이 발생하고 있다. 그러면 정부 규제 정책 중 대표적인 LTV에 대해서 알아보자.

4. LTV (주택담보대출비율)에 대해서 알아보자.

LTV 즉 주택담보대출비율은 아래 그림을 통해서 이해해보자. 시세가 10억 하는 집이 있다고 가정하자. 기존에는 투기과열지구로 지정이 되기 전에는 아파트 시세 10억의 70 % 즉 7억을 은행에서 빌려주었다. 그래서 현금은 3억만 있으면 아파트 구매가 가능하였다. 그런데 현재 투기과열지구로 지정이 되면 아파트 시세 10억의 40 % 밖에 은행에서 빌려주지 않는다. 그래서 필요한 현금은 6억이 된다. 엄청나게 많은 현금이 필요하다. 그러므로 예전에는 열심히 일해서 3억만 모으면 살 수 있었던 10억짜리 집을 6억을 모아야 살 수 있게 되었기 때문에 아파트를 살 수 있는 여력이 있는 수요자가 줄게 된 것이다. 그래서 LTV의 규제는 투기를 막는 효과도 있지만 실수요자들도 아파트를 구매하기 힘들게 하는 효과도 있어서 논란이 많았다.

5. 초기 투자 비용의 증가 (현금 확보)

이번에 설명할 내용은 앞에서 설명한 LTV에서 모두 다룬 내용이다. 좀 더 이해를 돕고자 예를 하나 들고자 한다. 예를 들어 은마아파트를 매수한다고 생각해보자. 현재 시세가 15억이라고 가정했을 때 규제 이전에는 LTV가 70 % 였으므로 필요한 현금은 4.5억이었다. 그런데 규제 이후에 LTV가 40 %로 낮아져서 필요한 현금이 9억으로 증가하였다.

여기서 부동산 거품으로 아파트 시세가 엄청나게 오르고 있는 상황이라면 잠시 머뭇하는 사이에 시세가 1억 올라서 16억이 되었다고 생각해보자. 그러면 기존 (LTV 70 %) 일 때는 필요한 현금이 3,000만원 늘어나지만, 투기과열지구로 지정된 상황이라면 시세1억 증가에 본인이 부담해야하는 현금이 6,000만원으로 2배 들었다. 본인이 부담해야하는 현금 보유 비중이 엄청나게 늘어난다는 의미이다.

그러면 금수저로 태어나지 않는 이상 어느정도 돈을 모아야하는데 돈을 모으는 속도보다 집값이 오르는 비중이 높기 때문에 영원히 집을 살 수 없게 된다. 그래서 부의 양극화는 더욱 심해지게 되는 것이다. 그래서 이부분은 정부가 해결을 해야하는 부분이다. 투기를 규제는 하지만 실수요자에게는 기회를 줄수 있는 좋은 정책이 필요해 보인다.

6. 아파트 공급을 통한 서울 부동산 전망

다음으로 서울 부동산 공급 현황을 보자. 수요와 공급은 시장경제에 가장 중요한 근간이 되는 원리이다. 아파트의 공급이 많아지면 당연히 아파트 가격은 내려갈 것이다. 그러면 앞으로 아파트의 공급은 어떻게 분석할 수 있을까? 주택인허가실적을 보면 된다. 주택인허가를 받고 2 ~ 4년 정도 되면 아파트가 준공이 된다. 아래 그래프를 보면 2017년에 인허가실적이 최대임을 알 수 있다. 그러므로 약 2019년 정도 이후에 준공되는 아파트가 많아짐을 예상할 수 있다. 물론 부동산은 수요-공급의 경제원칙만으로 설명이 되지는 않지만 수요-공급도 부동산 시세를 결정하는 주요한 요인중에 하나이므로 이러한 공급의 증가는 아파트 시세 하락에 요인이 될 수 있다.