봉선동 금호타운2단지 아파트 전격 분석
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 봉선동 금호타운2단지 아파트 특징
봉선동 금호타운2단지 아파트에 대해서 알아보자. 광주 봉선동은 올해 집값이 가장 많이 오른 지역이다. 왜 많이 올랐을까? 부산, 대구, 대전으로 옮겨갔던 투기 세력이 광주 봉선동으로 옮겨가면서 집값이 급등하였다. 심지어 원래 집값의 2배 가까이 올랐다. 오늘은 봉선동 금호타운2단지 아파트에 대해서 분석해 보도록 하겠다. 먼저 학군이다. 초등학교 배정은 근거리 우선 배정의 원칙에 따라서 조봉초에 배정이 된다. 아래 지도를 참고하자. 금호타운2단지는 조봉초를 품고 있는 초품아 아파트이다. 엄청난 이점이 있는 아파트이다. 학군에 대해서는 추후에 더 자세히 이야기 하도록 하고 아파트 자체 정보에 대해서 알아보자.
금호타운2단지 아파트는 1995년 준공되었다. 총 9개동 602세대로 구성이 되었다. 최고층은 20층 최저층은 12층이다. 면적은 102, 103, 142, 170, 192 m2으로 총 5가지 타입으로 구성이 되었다. 주차정보에 대해서 알아보자. 총 주차대수는 544대로 세대당주차대수를 계산해 보면 0.9대이다. 상대적으로 넓은 평수의 아파트임에도 주차공간이 넓지는 않다. 1995년에 준공되어서 그런것이 아닐까 생각된다. 아무튼 주차공간이 많이 확보되지는 않았다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
금호타운2단지 아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2이다. 올해 초 2.8억에 거래된 아파트가 최고 4.3억까지 증가하였다가 최근에 3.2억으로 감소하였다. 올해 중반까지만 해도 약 2.6억에서 2.8억으로 변화폭이 크지 않았는데 갑자기 투기세력의 영향으로 4.3억으로 급등하였다. 하지만 어떠한 이유인지 다시 2개월만에 1억가량 빠진 3.2억으로 감소하였다. 많이 올랐을 때는 원래 집값의 약 80 %정도 수준까지 올랐다. 사실 말이 안되는 증가폭이었다. 외부에 있는 사람들조차 투기세력에 의해서 올라간 거품이라는 것이 눈에 보인다. 현재 봉선동은 국민청원을 통해서 투기과열지구로 지정해달라고 할 정도로 문제가 있다. 전세를 보면 2.4억으로 올해 초에는 매매가의 약 85 %정도 수준이었다. 하지만 매매가의 약 56%정도 수준까지 내려갔다가 현재에는 매매가의 약 60 %정도 수준에 도달하였다. 매매가의 약 60 % 이상 수준이기 때문에 확실히 수요는 있는 아파트라고 판단된다.
84 m2의 다른 평수를 보자. 올해 3월 3.0억에 거래되던 아파트가 8월 4억으로 껑충 뛰었다. 위에 그래프에서도 확인할 수 있지만 이때는 투기 세력에 의해서 집값이 급등한 시기였다. 지금 시세는 이때보다 조금 하락했어야 하겠지만 아마도 한번 올라간 집값은 떨어지기가 쉽지 않을 것이다. 그러면 거래 절벽이 발생하고 수요자와 집을 가진 사람들의 줄다리기를 하다가 점점 내려 갈 것이다. 전세가를 보자. 전세가는 일정하다. 약 2.1억에서 2.3억 사이를 오가고 있으며 매매가의 60 %에서 50 % 사이를 유지하고 있다. 여전히 경쟁력은 있다고 볼 수 있다.
122 m2을 보자. 올해 4월 5.4억이었던 아파트가 7.4억으로 약 1.9억 가량 올랐다. 엄청난 증가세다. 전세가를 보자. 약 3.5억으로 보합세이다. 4월 경에는 매매가의 약 65 % 정도 수준이었지만 최근에는 매매가의 약 47 %로 50 % 이하로 떨어졌다. 거품이 끼였다는 것이 데이터로 확인 가능하다.
147 m2을 보자. 올해 2건의 거래가 있었고 첫거래는 4.9억이었고 마지막 거래는 9.0억이었다. 거의 2배 가까이 올랐다. 전세가도 올초 매매가만큼 올랐다. 과연 저렇게 거품이 낀 가격에 구매하는 수요자가 있을지 모르겠다.
164 m2의 경우 올해 2건의 거래가 있었고 6.3억에서 6.5억으로 조금 높긴하지만 그래도 적당한 금액이라고 본다. 하지만 호가는 엄청 올라 있을 거라는 생각이 든다.
정리하면 광주는 현재 엄청난 부동산 거품이 끼여있다. 지금 가격에는 그 누구도 선듯 구매를 하기 힘든 상황이다. 곧 거래 절벽이 올 것이고 정부의 부동산 규제 정책에 의해서 가격 조정이 있을 것이라 판단된다. 하지만 한번 올라간 집값은 쉽사리 내려오지 않는다. 어느정도 올라간 가격에서 가격조정이 있을 것이라 예상한다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
먼저 84 m2을 보자. 올해 최고 4.3억을 찍고 마지막 거래가 3.2억이었는데 현재 호가는 약 4.5억이다. 다른 사람이 4.3억에 팔았으니 자신도 높은 가격에 팔겠다는 의도가 다분히 보인다. 하지만 거래는 잘 안될 것이다. 누구나 거품이라는 것을 알기에 곧 조정이 일어날 것이라는 것을 알기에 계약은 쉽지 않을 것이다. 지금은 4개의 매물만 소개를 하였지만 공인중개사 확인 매물까지 엄청난 매물들이 있다. 이렇게 매물이 많은 상황이라면 수요자가 갑이다. 무엇하러 비싼 가격에 사겠는가 매물이 점점 많아지면 가격을 떨어질 것이고 기다렸다가 조정된 가격에 구매할 것이다.
122 m2을 보자. 7.65억이다. 올해 마지막에 7.45억에 거래가 되었다. 여전히 높다. 거래는 쉽지 않을 것 같다. 이유는 앞에서 설명한 바와 같다. 전세를 보자. 전세는 84 m2만 있는데 2억초반으로 매매가의 거품과 관계없이 일정하다. 그만큼 투기 세력에 의해서 가격 거품이 많이 끼였다는 것을 의미한다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 광주 봉선동에 대해서 분석할 때마다 하는 이야기이지만 지하철이 없다. 서울에서 살아본 사람들은 알것이다. 지하철이 없을때 얼마나 불편한지!! 버스정류장까지는 도보로 7분 거리이다. 지하철역까지 도보로 7분은 굉장히 가까운 거리이지만 버스정류장까지 도보로 7분은 가까운 것 같지는 않다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
금호타운2단지 아파트의 학군을 살펴보자. 아래 지도를 참고하자. 일단 초등학교 배정은 조봉초이다. 조봉초는 봉선동 4대 초등학교 중 하나이다. 4대 초등학교는 조봉초, 불로초, 유안초, 봉선초이다. 그리고 더 중요한 것은 조봉초를 품고 있는 "초품아"이다. 엄청난 이점이 있다. 일단 초등학교 등하교시 큰 도로를 건널 필요가 없다. 아마도 초등 자녀를 둔 부모들에게 인기가 좋을 것이다. 중학교 배정은 왼쪽 아래에 보이는 문성중의 확률이 높다. 문성중의 경우 특목고 이상 진학한 비율이 졸업생의 약 5 % 정도이다. 나쁘지 않은 비율이라고 본다. 물론 서울과 비교하면 턱없이 낮은 수준이지만 그래도 약 300명중에 전교 15등 정도 하면 충분히 특목고에 갈 수 있다. 고등학교의 경우 전국 100위권안에 들어가는 고등학교가 광주에 2개 있다. 물론 특목고 포함이다. 이정도 수준이면 인구수 대비 부산과 대구에 약간은 못 미치지만 비슷한 수준이라고 본다.
편의시설을 살펴보자. 편의시설은 열악하다. 일단 대중교통이 좋지 못하다. 그리고 여가를 즐길 수 있는 시설이 상당히 부족하다. 서울과 비교를 하면 교통편이 불편한 역삼동의 느낌이다. 하지만 역삼동은 교통이 좋다. 필요하면 지하철을 타고 어디든 갈 수 있고 바로 옆 대치동 학원가가라는 엄청난 편의시설이 있다. 그에 반해서 봉선동은 편의시설이 상당히 열악하다고 할 수 있겠다.
정리하면 금호타운2단지 아파트의 경우 봉선동에서 선호되는 조봉초를 품고 있는 초품아로 경쟁력이 있어보이지만 교통을 포함한 편의시설이 상당히 부족해 보인다. 현재는 투기세력에 의해서 집값이 급등한 상태이고 정부의 규제 정책 등의 분위기로 당분간 거래절벽이 예상된다. 실수요를 원하는 구매자는 당분간 지켜보고 가격 조정이 몇번 되고 나서 구매를 생각하는게 어떨까 조심스레 생각해본다.
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