봉선동 제일풍경채
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 봉선동 제일풍경채 아파트 특징
봉선동 제일풍경채아파트에 대해서 알아보자. 봉선동이기 때문에 먼저 확인해야할 정보는 학군이다. 초등학교 배정은 조봉초이다. 지도에서 확인할 수 있듯이 조봉초까지 도보로 5분이내에 접근이 가능하다. 더 중요한 것은 제일풍경채에서 조봉초로 통학할 때에는 큰 도로를 건너야할 필요가 없다. 초등학교 통학 할때 큰 도로의 유무는 학부모들에게 중요한 요소이다. 물론 아닌 부모도 있겠지만 우리집은 그런것 같다. 그리고 조봉초는 봉선동 4대 초등학교에 속하는 아주 우수한 학교이다. 학군에 대해서는 다시 언급하다록 하겠다.
그럼 제일풍경채 아파트의 정보에 대해서 살펴보자. 제일풍경채 아파트는 아파트에 관심이 있는 사람들은 알 수 있을텐데 최근에 지어진 브렌드이다. 준공년도를 보면 2016년이다. 아주 최신의 아파트이다. 총 6개동 400세대로 구성이 되어있다. 지도를 확대해서 보면 아파트가 정남향은 없다. 남동향 아니면 남서향으로 구성이 되어있다. 최고층은 20층 최저층은 14층이다. 면적은 114, 116, 118 m2으로 구성이 되어있다. 가장 중요한 주차정보를 보면 총주차대수가 531대이다. 총세대수로 나누어서 세대당주차대수를 계산해보면 1.32가 계산이 된다. 1.5가 넘으면 좋겠지만 아쉽게 1.5가 넘지는 않는다. 최근에 지어지고 대형 평수의 아파트의 경우는 2가 넘는 경우도 있는데 제일풍경채 아파트의 경우 평수가 115 m2 정도로 대형은 아니고 중형급에 속한다. 그래서인지 최신의 아파트임에도 주차공간이 완전 많이 확보되어 있지는 않다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
84 m2 을 먼저 살펴보자. 올해 첫 매매가는 6.4억이었다. 마지막 거래는 8.4억이다. 약 2억원 증가하였다. 최근에 지어진 아파트임을 고려할 때 증가폭이 이해가 안되는 것은 아니지만 갑자기 약 5개월 사이에 집값의 약 30~40 %가 오르다니!! 투기세력의 유입으로 밖에 설명이 안된다. 전세거래는 없다.
84 m2의 다른 타입을 보자. 올해 초 4.4억에 거래되어서 마지막 거래는 8.4억으로 약 2배로 증가하였다. 사실 이건 말도 안되는 상승폭이다. 투기세력에 의한 거품으로 밖에 설명이 안된다. 어떻게 집값이 2배로 오르는 것인지? 이러한 상황을 모르고 종잣돈이 있는 사람들은 이지역에 실수요를 목적으로 구매의 의사를 가진 사람들도 있을 수 있다. 하지만 절대로 신중해야한다. 지금이 완전 고점일 확률도 배제할 수 없다. 부동산의 성격상 갑작스러운 하락이나 붕괴는 없다고는 하지만 지금 대한민국의 상황은 조금 특이한 상황이므로 구매를 하려고 하는 사람들은 신중하기 바란다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
정부의 부동산 정책이 약간은 먹혀들어가고 있는 것 같다. 일단은 거품현상이 정체된 것 같다. 마지막에 거래된 매매가가 8.4억이었는데 현재의 호가는 8억대에 멈춘 것 같다. 하지만 이 금액도 높은 편에 속한다. 거품이 조금 터져야 한다고 생각한다. 지금 금액에서 구매를 하면 무조건 손해 혹은 본전일 듯하다. 주식에서도 올라가는 주식은 사지말라고 한다. 아파트도 마찬가지다. 올라가는 아파트를 구매하면 구매하는 순간 떨어진다.
전세가를 보자. 확실히 대전의 둔산동이나 부산의 좌동과 비교할 때 매매가 대비 전세가의 비율이 낮다. 그만큼 거품이 많이 끼였다는 것을 수치상으로 알 수 있다. 일반적인 경우 수요가 많은 아파트는 전세가가 매매가의 약 70 % 이상이고 60 % 이상만 되더라도 충분히 경쟁력이 있는 아파트라고 할 수 있는데 지금의 경우는 약 50 % 정도 수준으로 높은 편은 아니다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 봉선동에 속한 아파트들은 교통을 의미하는 것 자체가 무의미하다. 왜냐하면 지하철역이 없기 때문이다. 그래서 가까운 버스정류장까지를 계산해보았다. 일단 버스정류장까지 도보로 3분이라고 한다. 그나마 버스정류장까지는 거리가 가까운 편이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
봉선동 제일풍경채의 학군을 살펴보자. 앞서 간단하게 언급하였지만 초등학교는 조봉초로 배정을 받는다. 역기서 장점은 완전한 초품아까지는 아니지만 금호타운2단지를 사이에 두고 도보로 접근 가능하다는 것이다. 아주 가까운 거리에 있다. 그리고 무엇보다 큰도로를 건널필요가 없다는 것이다. 아이들 통학 시에 더욱 안전할 것이다. 중학교는 왼쪽 옆에 있는 문성중으로 배정될 확률이 엄청나게 높다. 문성중에 대해서 간단하게 정리하면 특목고 진학률이 서울의 대치동과 비교하면 굉장히 낮은 편이다. 왜냐하면 대치동의 대청중, 역삼중 등은 특목고를 졸업생의 약 20 %정도 수준으로 보낸다. 하지만 문성중의 경우 특목고 진학률이 약 5 %정도이다. 이정도 비율도 절대 낮은 편은 아니다. 높은 수치이지만 사람들이 서울의 대치동과 비교하기에 간단한 예를 언급해 두었다. 하지만 광역시 급에서 높은 편이라고 할 수 있다
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철이 없다. 그러므로 역세권이라는 것이 없다. 한마디로 편의시설은 부족하다. 물론 학군이 좋아서 아이들 공부만 하기에 좋다고 생각할 수 있지만 여기서 편의시설은 학원가도 포함이 되어있다. 학원가도 조금 약하다고 평가된다.
정리하면 봉선동 제일풍경채 아파트는 최신에 지어진 아파트로 적당한 주차공간과 좋은 학군을 가지는 장점이 있지만, 지하철을 비롯한 편의시설이 부족한 아파트로 평가된다. 이렇게 장점과 단점이 있지만 장점만을 이용해서 현재는 투기세력에 의해 집값이 폭등한 상태이므로 이지역에 실거주와 투자를 생각하는 수요자라면 정말 신중하기 바란다.
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