봉선동 더쉴2단지
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
봉선동 더쉴2단지 아파트에 대해서 알아보자. 먼저 투기세력이 현재 악용하고 있는 봉선동의 학군에 대해서 간단하게 언급하면 봉선동은 4개의 유명한 초등학교가 있다. 더쉴2단지 아파트의 경우 그 4개의 초등학교에 속하는 조봉초에 배정이 된다. 일단 학군은 우수하다고 말할 수 있다. 그럼 더쉴2단지 아파트의 정보에 대해서 먼저 알아보도록 하겠다.
더쉴2단지 아파트는 2010년에 준공되었다. 봉선동에서 상당히 최근에 지어진 아파트에 속한다. 총 2개동 81세대로 구성이 되어있다. 최고층은 13층 최저층은 4층이다. 면적은 179, 217 m2 두 가지 타입으로 구성이 된다. 실거주에 가장 중요한 주차면적을 알아보자. 먼저 더쉴2단지 아파트의 경우 상당히 최근에 지어졌고 평수도 넓은 편이다. 이러한 경우 주차공간이 풍부한 편인데 총 주차대수는 193대이다. 그러면 세대당주차대수는 2.38로 계산이 된다. 세대당 무려 2대가 넘는다. 엄청나게 넓은 주차공간을 확보하고 있다. 그리고 아파트는 2개의 동 모두 남향으로 배치되어 있다. 아파트 자체의 메리트가 엄청나다. 그럼 국토부 실거래가 정보를 알아보자.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
더쉴2단지 아파트의 국토부 실거래가를 살펴보자.
155 m2을 살펴보자. 올해 8.7억에 거래된 아파트가 마지막 거래도 8.7억이다. 필자의 생각에는 엄청난 입지의 좋은 아파트라고 생각되는데 크게 오르지 않았다. 왜 그럴까? 다른 아파트들은 엄청나게 올랐는데 더쉴2단지의 경우에는 거의 보합세를 유지하고 있다. 하지만 올해 초까지 거래된 수치만 그러한 것이라 예상한다. 투기세력이 들어오기 전까지의 거래만 있었다고 생각이 들고 투기세력에 의해서 부동산이 급등하기 전까지의 매매거래만 포함된 것 같다. 전세거래는 아직 없었다. 187 m2을 보자. 올해 2건의 거래가 있었다. 첫 거래는 11.8억이었고 마지막 거래는 14억이다. 155 m2과 비교해본다면 급격하게 상승하였다. 그 원인을 보면 155 m2 의 경우 투기세력이 본격적으로 집값을 올리기 전의 거래이고 187 m2의 경우 투기 세력이 집값을 올리고 있는 상황이라고 보면 될것 같다. 아마도 지금 호가는 훨씬 더 높을 것으로 예상한다. 여전히 전세 거래에 대한 정보는 없어서 더 분석이 불가하다. 그럼 네이버 호가를 보면서 조금 더 분석해보자.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 일단 매물이 많지 않다. 가격이 더 오를 것이라 예상하고 매물을 내 놓지 않는 것 같다. 현재 나와있는 매물은 187 m2 밖에 없다. 필자의 예상이 적중하였다. 현재 호가가 17억이다. 마지막에 투기세력에 의해서 올라간 가격이 14억인데 이것보다도 3억이 더 높다. 엄청난 거품이 끼였다. 거품이라는 것을 누구나 알지만 실거주를 반드시 해야하는 수요자 입장에서는 매력적인 매물이기에 망설여 질 것 같다. 그리고 매물이 많다면 자유시장경제의 원리에 의해서 가격이 경쟁으로 호가가 내려갈 수도 있지만 현재는 매물이 별로 없기 때문에 집을 소유한 사람이 갑이다. 소유주가 호가를 내리지 않으면 방법이 없다. 그래서 지금 상황은 거래절벽이 유지되거나 반드시 필요한 실수요자가 울며 겨자먹기로 구매하거나 둘중에 하나이다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 앞에서도 언급하였지만 봉선동에는 지하철이 없다. 교통은 좋지 않은편이다. 대중교통을 이용할 시에 무조건 버스를 이용해야하는데 그나마 다행인것은 버스정류장까지 도보로 4분 걸린다. 그나마 다행이지만 교통이 좋은 것은 아니다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
봉선동 더쉴2단지의 학군을 살펴보자. 학군은 앞에서도 말했지만 조봉초로 배정받는다. 봉선동에 속한 4개의 초등학교 유안초, 조봉초, 불로초, 봉선초는 모두 학부모들이 선호하는 학교들이다. 이러한 학군 하나 때문에 투기 세력들이 광주 봉선동을 모여든 것이다. 그리고 봉선동은 자사고(송원고)도 있지만 전반적으로 고등학교의 학업성취도가 높다. 일단 광역시 내에서 우수하다고 평가받는 지역의 학군은 서울대나 의대를 많이 보낸다. 봉선동이 속한 남구의 고등학교는 매년 1명 이상의 서울대 입학생을 배출한다. 1명이 작아보겠지만 전국의 고등학교를 생각해보면 이것도 많은 것이다. 서울대 입학 정원보다 아직은 고등학교 개수가 더 많다. 그리고 광주 남구에는 여자 고등학교가 많다. 그래서 딸아이를 자녀를 두고 있는 집에서 봉선동을 많이 선호한다고 한다.
편의시설을 살펴보자. 편의시설은 언급하지 않겠다. 왜냐 편의를 누릴 수 있는 시설이 거의 없다. 단지 학군으로만 유명하다. 다른 말로 하면 놀거리가 별로 없기 때문에 아이들이 탈선할 가능성이 적다. 물론 아이들의 탈선이 꼭 주변 시설과 관련된 것은 아니지만 그래도 조금 덜 할 수 있다.
정리하면 엄청난 학군으로 집값이 급상승한 광주 봉선동에서 최근에 지어진 아파트로 경쟁력이 있다고 판단된다. 광주의 부동산 동향을 보면 지금 투자하기는 조금 그렇지만 매물이 많지 않은 상황에서 꼭 필요한 실수요자는 여력이 된다면 구매해도 괜찮을 것 같다. 하지만 왠만하면 전세로 들어가서 상황을 지켜보기 바란다.
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