부동산에 투자하는 이유
1. 돈(통화)과 부동산의 차이점
부동산 투자에 앞서 부동산은 무엇인지 그리고 우리가 궁극적으로 얻고자 하는 돈은 무엇인지에 대해서 알아보자. 당연한 이야기이겠지만 돈은 거래에서의 지급수단 및 유통수단이다. 다시 말하면 세상에 존재하는 대부분의 상품 및 서비스 등에 가치를 돈이라는 수단을 통해서 정량화 한 것이다.
그러면 부동산은 무엇일까? 부동산은 토지 및 그 정착물로 정의가 되어있는데, 쉽게 말하면 땅과 그위에 건축물이다.
그러면 어떠한 물건을 구매할 수 있는 수단인 돈을 많이 모으면 좋을 것을 왜 굳이 모은 돈을 특히나 돈까지 빌려서(대출) 부동산 투자를 하는 것일까? 여기에 돈 그자체와 부동산의 차이점이 있다. 돈의 경우 은행권과 정부에서 발행을 한다. 즉 양적 조절이 가능하다. 반면에 부동산은 정부가 양적 조절을 하기가 힘들다. 특히 땅은 양적 조절이 불가능하다. 더 쉽게 말하자면 돈은 정부에서 많이 찍어내면 그 총량이 늘어나지만, 땅은 정부에 의해서 늘어나거나 줄어들 수 없다. 즉, 돈은 정부에 의해서 가치가 변할 수 있지만, 땅 및 부동산 그 자체의 가치는 변하지 않는다.
2. 돈(통화)의 가치
그럼 부자가 되기 위한 투자전에 돈의 가치에 대해서 알아보자. 결론부터 이야기하면 돈의 가치는 계속적으로 하락한다. 왜 그럴까? 쉬운 예로 돈은 한국은행에서 매년 찍어낸다. 물론 파기되는 돈도 있다. 하지만 돈의 발행 > 돈의 파기이기 때문에 돈의 총량은 계속적으로 많아진다. 그러면 쉬운 예로 다시 알아보자. 사과가 3개 있고, 세상에 3달러만 있다고 하자. 그러면 사과 1개의 가격은 1달라가 된다. 그런데 사과가 3개 있는데 총 6달라가 있다면 사과의 가격은 2달러가 된다. 여기서, 사과 그 자체의 가치는 변하지 않았다. 사과는 사과일 뿐이다. 그런데 돈의 가치는 변하였다. 돈이 많아졌으므로 그 가치는 떨어졌다.
물론 그 반대도 동일하다. 먼저 사과 6개와 돈 3달라가 있다면 1달러로 살수 있는 사과는 2개이다. 그런데 사과 3개와 돈이 3달러 있다면 1달러로 살 수 있는 사과는 1개이다.
그런에 앞서 이야기 하였지만 돈의 양 (화폐의 총량)은 계속 증가하고 있다. 왜냐하면 한국은행에서 화폐를 발행하는 양이 화폐를 폐기하는 양보다 많기 때문이가 그 증가세가 계속 증가하고 있다. 그러면 돈의 가치는 어떻게 될까 당연히 하락하게 된다. 이런 현상을 인플레이션이라고 한다. 그러면 정부가 화폐를 안찍어내면 되는데 왜 자꾸 찍어낼까? 이부분에 대해서는 조금 복잡한 경제 원리가 있으므로 조금씩 설명해 가도록 하겠다.
3. 실제 돈의 가치 하락 사례
서민들의 대표 배달음식 자장면을 통해서 돈의 가치 하락에 대해서 알아보자. 아래 그림은 연도별 자장면 가격의 변화이다. 1970년에 자장면 가격이 얼마였는지 보이는가? 자장면이 200원이었다. 지금 생각하면 엄청나게 저렴하다고 생각할 수 있지만 1970년에 200원은 큰 돈이었다. 그러면 10년이 지난 1980년에는 자장면 가격이 800원으로 올랐다. 그리고 2010년에는 자장면 가격이 4500원이다. 약 40년만에 자장면 가격이 약 20배나 올랐다. 그런데 여기서 자장면 그 자체의 가치가 변하였나? 아니다. 자장면은 그때도 자장면이고 지금도 자장면이다. 자장면의 가치는 변하지 않았지만 자장면을 사먹기 위한 수단인 돈의 가치만 변화하였다. 쉽게 말해 1970년에는 200원으로 자장면을 사먹을 수 있었지만 그돈을 그대로 가지고 2010년에 왔다면 자장면을 사먹을 수 없다는 이야기다. 즉 돈을 부풀려야한다. 어떻게 투자를 통해서이다.
4. 은행에 저축 vs 돈의 가치하락
그러면 어떻게 하면 부자가 될 수 있을까? 돈을 벌어서 은행에 차곡차곡 저축하면 부자가 될 수 있을까? 결론은 아니다. 앞에서 설명했지만 자장면 자체의 가치는 1970년이나 2010년이나 동일하지만 돈의 가치는 시간이 흐를 수록 떨어진다. 그러므로 돈을 그대로 놔두면 손해를 보는 것이다. 물론 은행에 돈을 넣어두면 이자는 준다. 그럼 은행에서 주는 이자가 돈의 가치하락을 만회할 수 있을까 한번 비교해보자. 위에서 언급한 자장면 가격으로 계산해 보자.
1970년에 200원을 정기예금으로 넣어두었다. 지금은 불가능한 금리이지만 고정금리 5 %로 계산해보자. 그러면 40년 정기예금을 넣어두었을 때 2010년에는 얼마일까? 비과세로 이자까지 계산하지 않더라도 40년뒤에 400원이다. 즉 은행의 이자가 물가 상승률을 못 따라가고, 돈의 가치를 상쇄시켜주지 못한다는 의미이다. 그러면 어떻게 해야할까? 부동산이든 주식이든 무엇이든 돈을 굴려서 돈을 부풀려야한다는 의미이다. 그럼 부동산에 대해서 알아보자.
- 자장면 가격 40년 뒤 : 200원 --> 4500원 (약 20배 상승)
- 정기 예금 40년 뒤 : 200원 --> 400원 (약 2배 상승)
5. 부동산의 가치
그러면 우리는 어디에 투자를 해야하는가? 투자할 곳은 많다. 부동산, 주식 등 많이 있을 것이다. 그런데 여기서는 부동산에 대해서 알아보기로 하자. 아래 그림을 보자. 대한민국 영토 즉 땅은 일정하다. 삼국시대 이전부터 현재까지 땅이 변하지는 않았다. 그런데 땅을 사고 팔기 위한 수단인 돈은 늘어난다. 돈이 늘어나면 돈의 가치는 떨어지고 같은 부동산인데 돈의 총량이 많아졌으므로 부동산 가격이 상승하는 것이다. 아래 그래프를 2010년도부터 대한민국 부동산 매매가격의 평균을 보여준다. 잠시 주춤하는 시기도 있었지만 결국에 아파트 가격은 꾸준히 상승하였다. 부동산 자체는 변하지 않았지만 아파트 가격은 올라갔다. 그래서 변하지 않는 실물 자산 예를 들어 금, 다이나, 부동산 등을 구매하고 투자를 하는 것이다.
그렇지만 이 투자에도 시기가 있다. 장기적으로는 화폐 가치의 하락으로 실물자산의 가치는 상대적으로 올라가지만 실물자산도 상대적인 가치의 변동은 있다. 그래서 단기적인 관점에서 많이 공부하고 투자를 해야한다는 것이다.
6. 부동산 매수 시기
그럼 지금 부동산을 구매해야하나? 반드시 그렇지는 않다. 공부를 하고 분석을 해야한다. 부동산 자체의 가치는 변하지 않지만 상대적인 가치는 단기적으로 변한다. 위에 그래프에서 보았지만 부동산은 장기적으로 보았을 때 결국은 올라갈 수 밖에 없다. 하지만 항상 올라가지는 않았다. 2012년도에는 하락한 적도 있다. 왜냐하면 단기적으로 보았을 때는 정책, 금리, 시장상황 등의 다양한 요인에 영향을 받고 하락하기도 한다. 대표적인 예로 은마아파트의 2017년 2018년 실거래가를 한번 보도록 하자. 장기적인 관점에서는 꾸준히 올랐다. 그런데 9.13 대책 이후에 부동산 시장이 얼어붙었다. 정책의 영향으로 부동산의 상대적인 가격이 떨어졌다. 화폐가치 하락보다 부동산의 상대적인 가치하락이 더 컸다는 의미이다. 그러므로 2018년 9월에 아파트를 구매하였다면 앞으로 한동안 손실을 보게 될 것이다. 물론 아주 장기적인 관점에서는 오른다. 왜냐 화폐가치가 하락하니까. 그렇지만 단기적으로 손실을 보게 되면 그돈이 부동산에 묶이게 되므로 적절한 시기에 구매하는 것이 중요하다. 그래서 금리, 정책, 시장, 해외동향 등을 잘 살펴서 아파트를 구매해야한다.
그래서 결론은 부동산은 장기적으로는 오르지만 단기적으로 오르내림을 반복하기 때문에 적절한 투자 시점을 공부하고 파악해서 매수를 해야한다는 점이다.
아파트 전망 |
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