선경3차아파트
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
대치동 선경 3차아파트에 대해서 알아보자. 먼저 학군에 대해서 알아보자. 선경3차아파트는 아래쪽의 재개발 대상 아파트와 동일한 대치초로 배정을 받는다. 대치초로 배정을 받으면 중학교도 대청중으로 배정 받을 확률이 높다. 엄청난 이점이다. 학군에 대해서는 아래에 다시 이야기 해보도록 하고 먼저 아파트 정보에 대해서 알아보자.
1990년에 준공된 선경3차아파트는 1개 동 54세대로 구성된 작은 아파트이다. 최고층은 9층이고 면적은 85 m2으로 구성이 되어있다. 주차면적에 대한 정보는 없지만 네이버맵을 통해서 살펴본 결과 주차공간이 충분해 보이지는 않는다. 일단 1990년대 지어진 오래된 아파트이고 넓은 평수의 아파트가 아니기 때문에 주차공간이 풍부한 편이 아니라고 예상된다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
76 m2 (전용면적), 네이버에서는 공용면적을 포함해서 84 m2으로 표시된다. 작년에 한건의 거래가 있었다. 매매가는 14.5억이다. 지하철을 기준으로 아래쪽에 위치한 미도아파트, 개포 우성 아파트와 비교했을 때 가격이 저렴하다. 물론 언급한 아파트들은 재개발의 호재가 있기 때문에 가격이 높은 것도 있지만 아래쪽이 학군의 관점에서도 우수하다고 할 수 있다. 그리고 선경 3차의 경우 오래 된 아파트이고 상대적으로 작은 세대수로 구성이 되어있어서 상대적으로 가격이 낮은 것이라 예상된다. 또 하나의 차이점은 지하철을 기준으로 아래쪽에 위치한 아파트는 아래쪽으로는 양재천이 있어서 녹지가 확보되어 있다.
전세 거래를 보자. 최저 4억에 거래된 기록이 있지만 가장 마지막 거래는 6.2억이었다. 전세 거래가가 상승하고 있다. 그리고 전세 거래기록이 많이 있다. 매매가와 전세가의 차이가 크기 때문에 분명 거품이 있다는 것은 예상할 수 있다. 하지만 거래량이 많을 것으로 봐서 충분히 경쟁력이 있다는 것도 알 수 있다. 하지만 14억 이상에 구매하기에는 조금 부담이 되는 것 같다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
최근까지 매물이 없다가 얼마전에 매물이 하나 올라왔다. 마지막 실거래가 14.5억이었는데 호가는 16억이다. 사실 현재 서울 지역의 부동산 경기, 즉 거래절벽과 정부의 규제에 의해서 가격이 상승하기는 힘든 상황이다. 하지만 현재 매물의 호가는 실거래가보다 약 1.5억이 높은 16억에 나와있다. 거래가 될것인가? 필자는 될 수도 있다고 본다. 왜냐하면 거래절벽으로 거래가 안되는 경우는 나와 있는 매물이 많고 호가가 높을 때이다. 수요자들이 가격이 떨어질 것을 기대하고 구매를 하지 않아서 거래절벽현상이 유지된다. 하지만 지금의 경우에는 매물이 많지 않다. 경기가 좋지 않은 상황이라도 매물이 귀하기 때문에 호가가 어느정도 적정하다면 구매하고자 하는 수요자가 있을 수 있다. 그래서 필자의 개인적인 생각에는 매매가 이루어 질 수도 있다고 본다. 또 하나 변수는 지금의 경우 전세를 안고 매매이다. 실거주의 입장이라면 학군등의 이유로 지금 부동산 경기에서도 구매할 수 있지만 전세를 끼고 구매한다는 것은 투자에 가깝기 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다. 사실 조금 애매한 것 같다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 아래 지도는 가장 가까운 대치역까지 네이버 길찾기로 계산한 결과이다. 도보로 약 5분 소요된다고 계산된다. 가장 가까운 입구까지는 1분안에도 접근 가능할 것이라 본다. 엄청난 역세권 아파트이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 대치동의 학군을 굳이 따로 설명할 필요가 있을까? 그래도 한번 리마인드한다는 생각으로 분석해 보자. 먼저 초등학교는 대치초로 배정을 받는다. 대치초는 앞에서도 언급하였지만 엄청나게 좋은 학교이다. 대치초만큼 중요한 것이 대청중학교이다. 대청중은 특목고 이상으로 진학하는 졸업생 비율이 최소 20 % 이상이다. 많게는 30 %정도까지 특목고 이상으로 진학을 시킨다. 이러한 점이 대치동 집값을 올리는 것 같다.
학군의 관점에서 지하철 아래쪽에 위치한 개포우성, 선경1,2차의 아파트는 큰 도로없이 아이들 통학이 가능하다. 하지만 선경3차의 경우 큰 도로를 건너서 통학을 시켜야한다. 이점이 조금 아쉽다. 별거 아니라고 생각할 수 있지만 학부모들은 이러한 부분에 굉장히 민감하다. 그러면 집값에 영향도 받는다. 그래도 최고의 학교에 배정받을 수 있는 것은 엄청난 장점이다.
편의시설을 살펴보자. 일단 대치역까지 도보로 1~5분, 다시말하면 거의 붙어 있다고 볼 수 있다. 엄청난 이점이다. 역세권 아파트이므로 편의시설은 굳이 언급할 필요가 없을 듯하다.
정리하면 엄청난 역세권의 선경3차 아파트는 학군 또한 대치초-대청중으로 이어지는 엄청난 장점을 가지지만 초등학교를 큰 도로를 사이에 두고 있다는 단점이 있고 개포우성, 선경1,2차와 비교할 때 양재천과 같은 녹지가 부족하다는 단점이 있다. 하지만 오른쪽으로 한티근린공원이 있기 때문에 녹지가 전혀 없다고 할 수도 없다. 조금 오래된 아파트이지만 충분히 경쟁력이 있는 아파트라 생각된다.
주변 부동산 분석 글 [서울-강남구-대치동]대치미도맨션(한보미도맨션)1,2차아파트 |
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