봉선라인2,3차아파트
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
봉선동 라인 2,3차아파트에 대해서 알아보자. 일단 학군은 지도에서도 확인할 수 있듯이 조봉초이다. 조봉초도 불로초와 함께 봉선동 4대 초등학교에 속하는 우수한 학교이다. 봉선동 학군에 대해서는 뒤쪽에서 더 자세히 다루기로 하겠다. 학군은 우수하지만 약간 아쉬운 점은 크지는 않지만 도로를 건너서 가야한다는 단점이 있다.
그럼 아파트 정보를 보도로 하자. 봉선라인2,3차 아파트는 1997년에 준공된 작은 아파트로 총 6개동 358세대로 구성이 되어있다. 최고층은 20층, 최저층 7층으로 면적은 78, 91, 108, 143 m2으로 구성이 되어있다. 같은 평수에 대른 타입까지 하면 총 6개의 타입으로 구성이 되어있다. 실거주에서 중요한 부분 주차공간에 대해서 알아보자. 총주차대수는 273대이다. 세대당주차대수를 계산해보면 0.76대로 1이 되지 않는다. 주차공간이 부족하다. 실거주를 한다면 주차공간으로 고생을 좀 할 것이다. 요즘 세대당 자동차가 없는 집은 거의 없을 것이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
59 m2을 보자. 올해 초에 1.8억정도에 거래가 되어서 마지막 거래는 2.3억으로 5000만원이 증가하였다. 5000만원 별거 아닐 수도 있지만 원래 집값이 1.8억이었던 점을 고려해보면 엄청나게 오른 것이다. 집값의 약 30%가 올랐다. 그런데 작은 평수라서 그런지 수요가 많아보인다. 전세가 비율이 엄청나게 높다. 높은 지점은 매매가의 거의 90%까지 올라가지만 비율이 낮더라도 최소 70%정도는 되는 것 같다. 수요가 있는 아파트라서 경쟁력이 있다고 판단된다.
84 m2을 보자. 올해 초 2.7억에 거래된 아파트가 3.1억까지 올라갔다. 마지막 거래가 올해 중반이었던 것을 고려하면 지금은 더욱 많이 상승하였을 것이다. 매매가 진행된 이후에 전세거래가 이루어졌다. 전세는 매매가의 약 70 % 이상으로 상당히 높은 수치이다. 학군의 수요로 아파트 또한 수요가 많아 전세가 비율이 높다. 하지만 세력들이 집값을 잔뜩 올려놔서 원래 가격을 아는 지역 수요자들이 선듯 구매하기는 망설여지는 것 같다.
121 m2의 경우에는 거래된 기록만 봤을 때 보합세이지만 변동 폭이 큰 편이므로 올라가고 있을 것이다. 그리고 거래된 매물이 올해 초에 집중되어 있어서 지금 광주 부동산의 경향을 보았을때 분명 호가가 많이 높아져 있음을 예상할 수 있다. 하지만 지금 엄청나게 거품이 끼여 있는 상태라 선듯 구매하려고 하는 사람들은 많지 않을 것이다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
84 m2이 경우 마지막 거래가 3.1억이었는데 호가가 4.5억이다. 정말 말도 안되는 금액이라고 본다. 올해 초 까지만 해도 2.7억이던 아파트가 1년도 채 지나기전에 4.5억 즉 원래 집값의 약 70 %정도가 올랐다. 부동산 세력들에 의한 투기성 집값 상승이 아니고는 분석이 안된다.
필자의 개인적인 생각으로, 이렇게 투기 세력들이 매수한 집은 다시 팔아서 시세 차익을 남기도록 하면 안된다. 그러면 그 차익으로 또 다른 지역의 부동산 시장을 엉망으로 만들 것이기 때문이다. 그래서 세력이라고 판단되는 매물은 구매하지 말고 그 아파트에 돈이 묶이도록 만들고 급등하기 이전 가격에 팔도록 시장 경제로 압박을 해야한다. 더불어서 정부는 교육정책을 완전 개편해서 지역에 따른 학군(학교)가 의미 없도록 만들어야한다. 왜냐하면 대한민국 부동산에서 가장 중요한 요소는 학군이고 부동산 투자를 할때도 가장 중요하게 생각하는 요소가 학군이기 때문이다. 난 일반 시민이라 방법은 모르지만 정부는 그러한 정책으로 부동산 시장의 안정을 가져왔으면 좋겠다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 지하철은 없다. 대중교통을 이용하기 위해서는 버스를 이용해야한다. 가까운 버스 정류장가지 도보로 5분 거리이다. 지하철이 없는데도 집값이 급등하는 것은 어떤 이유일까? 누구나 알지만 형체를 파악할 수 없는 투기세력들이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 봉선동 학군에 대해서는 앞에서도 분석을 하였지만 한번 더 강조하자면 봉선동에는 4개의 유명한 초등학교가 있다. 조봉초, 유안초, 봉선초, 불로초이다. 라인 2,3차 아파트의 경우 조봉초이다. 교육열이 광주 전체에서 최고라고 한다. 어떤 초등학교를 가더라도 최상급이다. 하지만 광주의 유명한 중학교를 배정 받더라도 서울의 대치동처럼 졸업생의 약 20~30 %를 특목고 이상에 보내지는 못한다. 부산의 S급 중학교의 경우 특목고를 약 10~15% 정도 보낸다. 그러면 광주는 어느 정도일까? 부산과 거의 비슷한 비율로 특목고에 진학 시킨다. 고등학교의 경우 특히 봉선동이 위치한 남구의 12개 고등학교에서는 한학교에 1~2명의 비율로 서울대에 진학시킨다. 한학교에 한명 밖에 못간다고 생각할 수 있지만 서울대 정원과 우리나라 고등학교 숫자를 비교해보면 한학교에 한명이상 보내는 것은 엄청나게 우수한 학교라는 것을 의미한다. 자세한 내용은 이전 광주 부동산 글에 언급하였으니 참고바란다.
편의시설을 살펴보자. 광주 봉선동은 솔찍히 편의시설이라고 내세울 만한 것이 없다. 교통도 부족하다. 즉, 학군만을 위한 동네이다.
정리하면 봉선동 라인2,3차 아파트는 학군에 대해서는 광주 전체에서 최고의 지역으로 평가 받지만, 편의시설이나 교통은 다소 불편하다. 현재는 투기 세력에 의해서 엄청나게 가격이 상승한 상태이므로 절대 구매는 하지 않았으면 좋겠다.
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