래미안대치팰리스1단지
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
강남구 대치동 래미안대치팰리스 1단지 아파트에 대해서 알아보자. 일단 초등학교 배정은 대치초이다. 대치동 학군에 대해서는 특별히 말할 필요는 없겠지만 조그만 언급하자면 대치동에서도 대치초는 굉장히 선호되는 초등학교이다. 대치초에서는 대청중으로 배정을 받을 확률이 높다. 더 자세한 내용은 이후 학군에서 다시 언급하도록 하겠다.
그럼 아파트 정보에 대해서 알아보자. 래미안대치팰리스1단지는 2015년 준공된 아주 최신의 아파트이다. 총 13개동 1278세대로 구성이 되어있고 최고층은 35층, 최저층은 17층으로 구성이 되어있다. 면적은 88 m2부터 150 m2에 이르기까지 다양한 평수로 구성이 되어있는데 18가지 타입의 평수가 있다. 주차공간에 대하서 알아보면, 총주차대수는 2478대로 세대당 주차대수는 1.93으로 계산된다. 약 2에 가깝다. 역시 최근에 지어진 아파트라서 그런지 주차공간이 충분히 확보 되어있다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자.
59.99 m2이다. 1건의 거래가 있었고 무려 19.5억이다. 엄청난 금액이다. 우리가 흔히 말하는 20평 초반의 아파트가 19.5억이나 된다. 물론 엄청나게 좋은 학군에 역세권이라 모든것이 갖추어진데다 엄청나게 최근에 준공된 아파트!!!! 무엇하나 빠지는 것이 없다. 필자와 같은 서민에게는 엄청나게 비싼 금액이지만 부자들에게는 납득이 갈만한 금액일 수도 있겠다. 아무튼 이정도 필자도 돈은 없지만 아파트의 여러가지를 고려해 볼 때 왜 비싼지는 알 수 있다. 전세가는 엄청나게 낮다. 첫거래는 매매가의 약 50% 정도였는데 점점 떠러져서 약 30% 정도로 떨어졌다. 분명 좋은 아파트이지만 거품이 끼여있는 것도 확실하다.
84 m2을 보자. 올해 3건의 거래가 있었고 22.7억 정도 하는 것 같다. 전세가는 매매가의 약 절반 정도 수준이다. 59 m2보다는 수요가 많다고 할 수 있다.
84m2 다른 타입도 매매가는 비슷한데 마지막 거래가 24.5억이었다. 하지만 마지막 거래의 시점이 다르기 때문에 현재는 대략 25억 쯤 할 것이라 예상한다. 전세가도 매매가의 50% 정도로 비슷한 수준이라 할 수 있다.
또다른 84 m2의 경우에는 전세 거래만 있는데 이전 타입보다 약간은 비싸지만 매매가의 절반 수준으로 거의 유사하다고 볼 수 있다.
아파트 평수가 다양해서 그래프가 많다.
91 m2의 경우에는 84 m2과 거의 유사하지만 전반적으로 2억정도 높게 거래가 된 것으로 보인다. 전세 비율은 매매가의 약 60 %정도로 84 m2보다 높은 편이다. 필자의 생각에도 돈을 조금 더 주더라도 34평 보다는 37평에 살고 싶을 것 같다. 조금 더 넓은 평수에서 살고 싶어서인지 91 m2이 전세 비율이 높다.
114 m2을 보자. 거래가 많지는 않지만 거래된 기록을 보면 31억이다. 대치동 아래쪽 아파트와 거의 비슷한 금액대이다. 사실 아래쪽에 개포우성이나 미도아파트가 노른자 땅의 아파트인데 이러한 아파트와 거의 비슷한 금액이다. 그 이유로는 아래쪽의 경우 대치초를 품은 초품아에 아래쪽으로 양재천이 흐르는 엄청난 곳에 위치를 하였고 래미안대치팰리스1단지의 경우 학군은 공유하지만 조금 멀리 떨어져 있다는 단점이 있고 이러한 단점을 최근에 지어진 아파트의 메리트로 상쇄시켰다.
151 m2의 경우 35억대에 거래된 기록이 있다. 모든 것이 다 갖추어진 아파트이다.
네이버 매물 정보를 살펴보자.
59 m2의 경우 20억으로 매물이 나왔다. 현재 서울에 규제가 심해져서 드디어 집값이 떨어지고 있다. 그래서인지 이렇게 입지가 좋은 아파트임에도 가격이 보합세를 유지하고 있다. 이런 시기에는 보합세만 유지해도 성공한 것인데 지금 20억에 거래가 될지는 미지수이다. 수요층에서 기다려보자는 심리가 강해서 아마도 거래절벽은 이어질 것 같고 이러한 상황을 참지 못하고 낮은 가격에 급매물이 나오기 시작하면 가격이 급격하게 하락할 수도 있다. 이러한 부분을 정부에서 노리는 것이 아닌가 생각이든다.
수요가 많은 건물이다보니 전세가는 올라가고 있다. 전세가가 올라가고 있다는 것은 아파트가 충분히 경쟁력이 있다는 것을 간접적으로 의미하는 것이다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자.
아래 지도가 보일 것이다. 아파트 중심에서 도보로 6분 걸린다고 계산되는데 지하철에서 가까운 동은 아마도 1분안에도 갈 수 있는 거리라고 본다. 엄청나게 가까운 위치에 대치역이 있다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 앞에서도 언급하였지만 초등학교 배정은 대치초이다. 대치동이 왜 유명할까!!! 학군과 학원가로 유명한 것이 대치동이다. 대치동의 어떠한 초등학교에 가더라도 전국에서는 최상급에 속한다고 할 수 있다. 그중에서도 대치초는 학부모들에게 굉장히 선호되는 초등학교이다. 일단 초등학교도 중요하지만 초등학교 이후에 대청중으로 배정될 확률이 엄청나게 높다. 대청중의 경우 졸업생 전체에서 자사고를 약 15% 과학고/외고/국제고를 약 5 % 보낸다. 그러므로 졸업생의 약 20 %를 특목고에 보낸다. 엄청난 학교이다. 그러므로 학군은 엄청나게 좋다고 할 수 있다. 이러한 진학률은 분명 주변 학원가의 영향도 있을 것이다. 이러한 학원가가 인접해 있는 것도 엄청난 장점이다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철까지 너무나 가깝고 지하철역에 가깝다는 것은 모든 편의 시설이 다 있다는 의미이다. 한가지 아쉬운 점은 아래쪽에 위치한 개포우성, 선경, 대치미도의 경우 아래쪽으로는 양재천이 있어서 녹지동 충분히 확보되어 있지만 래미안대치팰리스의 경우 그러한 부분이 조금 부족하다. 하지만 이지역 어떠한 아파트들 보다도 최근에 지어졌으므로 주차를 포함한 아파트 자체의 시설은 당연 최고라고 판단된다.
정리하면 가장 최근에 지어진 아파트로 아파트 자체의 엄청나게 좋은 편의시설이 확보되어 있고, 학군도 전국 최고급의 초-중-고를 확보하고 있으며 역세권에 위치한 굉장히 경쟁력이 있는 아파트이다.
주변 부동산 분석 글 |
제 글이 도움이 되셨으면 하트 하나 꾹 눌러주세요~~^^
(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)