스마트시티2단지오피스텔

부동산 정보/대전-유성구-도룡동

스마트시티2단지오피스텔

Dr.Quant 2018. 12. 19. 12:30

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 특징

대전 유성구 도룡동 스마트시티2단지주상복합에 대해서 알아보자. 먼저 학군은 대덕초등학교도룡분교장이다. 앞에서 언급한 스마트시티5단지와 대부분이 동일하다. 차이점은 5단지의 경우 아파트라는 점과 2단지는 오피스텔이라는 것이다.

오피스텔 정보를 보자. 2008년에 준공된 오피스텔로 총 3개동 357세대로 구성이 되어있다. 용적률 280 %, 건폐율은 21 %이다. 최고층은 38층, 최저층은 20층이다. 면적은 112 부터 344 m2으로 총 10개의 타입으로 구성이 되어있다. 가장 중요한 주차정보를 살펴보자. 총주차대수는 902대로 세대당주차대수를 계산하면 2.52로 계산된다. 하지만 여기서 주상복합이라는 점을 기억하도록 하자. 상가를 방문하는 차량과 거주하는 주민을 위한 차량이 구분 되겠지만 여기서는 두가지를 합쳐서 2.5인지 주거지역만 고려해서 2.5인지는 알수가 없다. 필자의 생각에는 주상복합이라고 언급을 하였기 때문에 상가를 위한 주차장까지 모두 포함해서 2.52가 아닐까 생각이든다. 그래서 주상복합은 약간 불편함이 있다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 84 m2이다. 올해초 5.6억에 첫 거래가 되어서 마지막에는 6.7억에 거래가 되었다. 약 1.1억이 올랐다. 도룡동 지역에도 호재가 있다. 신세계 백화점이 국립과학관 맞은편에 준공을 하기로 하였다. 이러한 호재도 있고 대전의 집값이 최근에 상승하고 있다. 그래서인지 일단 집값이 올랐다. 전세 거래는 없었다.

101 m2을 보자. 올해 초 7.9억으로 매매가 되어서 마지막에는 7.8억으로 거의 보합세를 유지하였다. 대전 둔산동은 투기 세력으로 인해서 엄청나게 오른 것에 비해 도룡동은 학군과 편의시설이 좋은데도 집값이 오르지 않았다.

171 m2을 보자. 11.5억에 첫거래가 되어서 마지막에는 12.4억으로 증가하긴 하였지만 증가세로 판단하기에는 조금 어려울 것 같다.

134 m2의 경우에는 9.2억에 첫 거래가 되어서 마지막에는 8.4억으로 오히려 감소하였다. 대형 평수라 수요가 적어서 그럴수도 있겠다. 아무튼 변동성은 크지만 거의 8억 후반대에 머물러 있다고 생각이 든다.

189 m2의 경우를 보자. 14.9억에서 16억으로 약 1.1억 증가하였다. 증가하기는 하였지만 그 증가세가 지금까지 어이지고 있는 것 같지는 않다. 물론 둔산동 지역이 투기 세력에 의해서 집값이 상승하고 있지만 도룡동의 경우 그 영향력 밖에 있다고 생각이든다.

마지막 203 m2의 경우를 보자. 한건의 거래가 있었고 매매가는 18억이다. 아마도 대전에서 제일 비싼 매물이 아니었을까 생각이 든다.

중요한 특징은 스마트시티2단지의 경우 전세 거래가 없었다. 왜 전세가 없을까 네이버 매물을 통해서 조금 더 알아보자.

네이버 매물 정보를 살펴보자. 평수 정보는 국토부 정보와 네이버 정보가 정확히 매칭되지는 않는다. 제일 큰 평수를 보면 매물 호가가 20억이다. 그런데 마지막 실거래는 18.3억이었다. 거래가 될까? 가능성은 있어보인다. 왜냐하면 대전에서 가장 비싼 매물중에 하나이고 유니크하기 때문에 돈이 있는 사람이라면 구매 의사가 있을 것 같다. 하지만 꼭대기 층이다. 어떻게 보면 전망이 좋겠지만 꼭대기 층은 조금 춥다. 스마트시티의 경우 최근에 지어진 아파트이기 때문에 꼭대기 층이라도 단열이 잘 되었다고 가정하면 전망이 좋아서 괜찮을 수도 있겠다.

나머지 평수는 거의 보합세에 가깝다. 대전의 투기과열지구도 아니지만 정부의 부동산 정책에 영향을 받는 것 같다. 아니 도룡동만 그런것 같다. 아무튼 지금 상황은 보합세를 유지하고 있고 아마도 내년에는 조금 떨어지지 않을까 생각이든다. 현재 둔산동 지역이 많이 올랐고 내년 쯤에는 조정이 들어갈 것이라 예상하기에 이지역도 덩달아 조금 떨어지지 않을까 예상한다.

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 일단 지하철이 주변에 없다. 그러므로 교통이 좋다고 할 수는 없다. 가까운 버스정류장까지 도보로 10분이다. 대중교통은 별로지만 주변이 완전 번화가는 아니기 때문에 주차는 조금 편리한 편이라고 하겠다.

<네이버 길찾기>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 앞에서 언급한 스마트시티5단지와 동일한 대덕초 분교로 배정 받는다. 도룡동의 학군든 대덕초-대덕중-대덕고로 이어진다. 지금도 비슷하지만 예전부터 대덕연구단지 정부출연연구소에 근무하는 연구원 자녀들이 많이 진학하는 학교이다. 보모들의 가방끈이 길다 보니 어느정도 교육 수준은 된다고 생각한다. 공부를 잘했을때의 장점과 방법을 아는 부모이기에 아이들도 공부를 잘할 가능성이 커보인다. 정리하면 학교가 좋은 수준을 유지할 가능성이 크다.

편의시설을 살펴보자. 먼저 교통은 좋지 않다. 대전의 노른자땅 둔산동과 비교하자면 학군과 교통은 둔산동이 우위에 있다고 본다. 학군은 거의 비슷하다고 할지라도 교통에 관해서는 둔산동이 월등히 우수하다. 하지만 도룡동 스마트시티의 경우 최근에 지어진 새아파트이다. 요즘은 새아파트에 대한 수요가 많다. 새아파트에 살아본 사람들은 알것이다. 지하주차장이 엘리베이터로 바로 연결되고 왠만한 주민 편의시설 예를 드면 도서관, 헬스장, 테니스장 심지어 골프연습장까지 모두 갖추고 있다. 그러므로 둔산동의 아파트와 도룡동의 아파트는 이러한 차이점이 있다.

정리하면 현재 도룡동의 스마트시티2단지 아파트도 최근에 조금 올랐지만 보합세를 유지하고 있는 상태라고 할 수 있다. 내년에 전국적으로 집값이 하락할 것이라는 전망이 있지만 도룡동 스마트시티의 경우 큰 변화는 없을 것으로 예상한다. 하락하더라도 그 폭이 작을 것이고 이내 회복할 것이라 예상한다.