해운대벽산2차
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
좌동 벽산2차 아파트에 대해서 알아보자. 일단 학군은 좌산초이다. 초등학교야 큰 차이가 있겠는가? 특히 좌동의 경우 초등학교에 큰 차이가 없다. 하지만 부모들이 선호하는 중학교는 몇군데가 있다. 학군에 대해서는 이후에 다시 자세히 언급하도록 하겠다. 아파트 정보에 대해 살펴보자. 아파트는 1996년에 준공되었다. 총 14개동 1070세대로 구성이 되어있다. 최고층은 25층, 최저층은 16층이다. 면적은 75, 107, 129, 171, 208 m2으로 구성되어있다. 주차정보를 살펴보면 총 주차대수는 총세대수와 동일한 1070이다. 그러므로 세대당주차대수는 1대이다. 최근에 지어진 대형아파트의 경우 2가 넘는 아파트도 많지만 90년대에 지어진 아파트치고는 양호한 편이라고 생각한다. 하지만 요즘 세대당 차량이 한대 이상 있는 경우도 많이 있으므로 약간의 주차난은 염두에 두어야할 것이다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 59 m2이다. 올해 최고 2.7억을 기록하고 점점 감소해서 2.3억까지 감소하였다. 올해 약 4000만원 감소하였다. 올해 부산의 부동산 경기가 좋지 않다. 지난 2년간 제법 많이 상승하였지만 최근 정부의 규제로 감소세로 돌아섰다. 올해보다 내년에 더욱 부동산 전망이 좋지 않다고 한다. 아마도 지금과 유사하거나 좀 더 감소할 것이라 예상한다. 하지만 전세 수요는 높다. 거래량도 많고 매매가의 약 70 % 이상이다. 수요는 있지만 부동산 경기에 더 큰 영향을 받는 것 같다. 벽산2차의 경우 학군과 교통이 완전 S 클래스는 아니라서 이러한 감소세가 발생한 것이라 생각된다. 84 m2을 보자. 올해 4.0억에서 마지막에는 3.8억으로 약 2000만원 감소하였다. 사람들이 선호하는 평수임에도 불구하고 거래가가 감소하고 있다. 하지만 이평수에서도 전세 거래는 있고 매매가의 약 60% 이상이다. 그러므로 수요는 꾸준히 있는 아파트라고 생각된다. 101 m2의 경우 전세 거래만 있었다. 134 m2의 경우 4.5억에서 3.9억으로 큰 폭의 감소가 있었다. 약 6000만원의 감소폭이 있었다. 164 m2의 경우 5.7억의 한건 거래가 있었다. 요약하면 부산의 부동산 경기에 직접적으로 영향을 받은 아파트라 할 수 있겠다.
네이버 매물 정보를 살펴보자. 84m2의 경우 최근 마지막 거래는 3.7억이었는데 호가는 4.25억에서 3.9억으로 마지막 거래가보다 높게 나왔다. 내년에도 부동산 경기가 좋지 않다고 전망하는 상황에서 거래가 쉽지는 않을 것이라 생각한다. 134 m2의 경우에도 상당히 높은 가격의 호가로 매물이 나와있다. 최근 큰 폭의 감소가 있은 후에 호가가 올라갔다. 하지만 가격이 상승할만한 호재가 없다. 그러므로 이 호가에 매매가 될지 필자는 잘 모르겠다. 아마도 당분간은 이 금액으로 거래가 쉽지 않을 것 같다. 전세 호가는 실거래 전세가와 비슷한 수준으로 형성되었다.
3. 교통(역세권)
교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가까운 지하철역은 장산역으로 도보 12분 거리이다. 12분이면 가까운 거리라고 본다. 완전 역세권이라고는 할 수 없지만 도보로 충분히 접근 가능하므로 좋은 입지라고 생각한다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 및 편의시설
학군을 살펴보자. 지도에서 볼 수 있듯이 가까운 초등학교는 좌산초이다. 초품아라고 할 수 있다. 자산초로 배정을 받으면 아이들 통학에 엄청나게 이점이 있다고 생각한다. 좌산초를 배정을 받으면 중학교는 신곡중으로 배정 받을 확률이 높다. 하지만 학부모들이 선호하는 중학교는 아마도 동백중이나 신도중일 것이다. 왜냐하면 동백중과 신도중의 경우 특목고 진학률이 졸업생의 약 10 % 가까이 된다. 서울 대치동의 학군에 비하면 낮을 수 있지만 부산에서는 엄청나게 높은 수치이다. 나머지 중학교에서도 특목고 진학률이 전국에서 봤을 때 낮은 편은 아니다. 그만큼 좌동 자체의 학업성취도는 높다고 평가 할 수 있겠다. 하지만 신곡중도 나쁘지 않다. 왜냐하면 좌동 학군이 전체적으로 학업성취도가 높기 때문이다.
편의시설을 살펴보자. 일단 지하철까지 약 10분 정도에 도착할 수 있으므로 역 근처의 편의시설을 모두 누릴 수 있다. 대표적인 시설로 NC백화점, 롯데시네마, 메가박스 등이 있다. 그리고 아파트 위쪽을 인제대 백병원이 있다. 아파트 주변에 큰 대학병원이 있는 것도 엄청난 장점이다. 그리고 여기는 해운대구다. 해운대까지 도보로는 조금 멀지만 대중교통으로 아주 쉽게 접근 가능하다.
정리하면 해운대 벽산 아파트는 초품아로 아이들 등교에 큰 장점이 있다. 지하철까지 아주 가까운 거리에 있고 주변 편의시설도 아주 우수하다고 할 수 있겠다. 경쟁력은 있는 아파트이지만 완전 S급의 아파트는 아니므로 부동산 가격이 경기에 따라 많이 좌지우지 될 것이다.
주변 부동산 분석 글 |
제 글이 도움이 되셨으면 하트 하나 꾹 눌러주세요~~^^
(궁금하신 점, 수정되어야 할 부분, 추가되어야 할 정보가 있으시면 언제든지 댓글 남겨 비밀글도 ok!!)