두산위브더제니스

부동산 정보/대구-수성구-범어2동

두산위브더제니스

Dr.Quant 2018. 12. 17. 17:00

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 특징

범어2동 두산위브더제니스 아파트에 대해서 알아보자. 이전까지 대구의 경우는 범어4동과 범어1동에 대해서 알아보았다. 범어4동과 범어1동의 경우 약간은 구도심과 같은 느낌을 받는다. 아파트가 상당히 오래 되었지만 주변 학군이 좋아서 부동산 가격이 높았다. 범어2동의 경우 범어동의 번화가인 범어 4거리를 기준으로 오른쪽 위에 위치하고 있다. 분양할 때부터 인기였던 두산위브더제니스가 대표적인 랜드마크라고 할 수 있다. 일단 범어동 하면 떠오르는 학군은 범어초로 배정을 받는다. 학군에 대해서는 추후에 조금 더 이야기 하도록 하고 아파트 정보에 대해서 먼저 알아보도록 하자.

2009년에 준공된 최신의 아파트이다. 범어동에서 10년 이내에 준공된 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 총 9개동 1494세대로 구성이 되어있다. 용적률은 776 %로 엄청나게 높다. 건폐율은 78 %이다. 최고층은 54층 최저층은 47층 즉 초고층 아파트이다. 해운대의 랜드마크인 아이파크를 보는 것 같다. 면적은 166부터 133 m2에이르기 까지 엄청나게 다양하다. 대형 평수 밖에 없다. 주차공간을 알아보자. 총주차대수는 4202대로 세대당 주차대수는 2.81을 넘는다. 엄청나다. 이렇게 대형 아파트라면 분명 각 세대마다 차량이 2대 이상은 있을 것이다. 어쩌면 당연할 수 있지만 일반적인 아파트와 비교했을때 엄청나게 넓은 주차공간이라고 할 수 있다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 가장 작은 평수인 129 m2을 보자. 엄청나게 상승하고 있다. 올해 초 11.5억에 거래되어서 마지막 거래는 14.1억에 거래되었다. 그런데 그래프 추세를 잘 보면 처음에는 상승률이 컸지만 점차 상승폭이 줄어드는 것을 확인할 수 있다. 즉 보합세에 이르러 간다는 것을 알 수 있다. 가격이 비싸서 그런지 전세 거래는 없다. 이정도 매매가면 전세금도 엄청 높을 것이다. 그래서 실수요자의 생각에 이정도 금액의 전세로 사는 것 보다 범어 다른 지역에 집을 사고 시세 차익을 노리는 것이 낫다고 생각하는 것 같다. 왜냐하면 학군으로만 따지면 범어4동을 더 선호하는 경향이 있으므로 차라리 범어2동의 좋은 아파트에 전세로 사는 것보다 동일한 금액으로 범어동 다른 지역에 아파트를 구매해서 시세차익을 생각할 것이다. 134 m2을 보자. 첫거래가 올해 초 11억 쯤에 거래되어서 약 2.5억 상승해서 13.5억으로 그 이후에는 보합세를 유지하고 있다. 나머지 평수도 마찬가지의 경향을 보이고 있다. 워낙 다양한 평수가 있어서 전부 언급하지는 않겠다. 정리하면 올해 초에 약 2~3억원 정도 집값이 상승해서 그 이후에는 정부의 부동산 규제 정책으로 인해서 집값이 보합세를 유지하고 있는 상황이라 판단된다. 그리고 내년도에는 집값이 하락할 것이라 필자는 조심스레 예상해본다. 그 이유로는 기존까지 대한민국 부동산 낙관로자들조차 최근에는 부동산이 내년에는 하락할 것이라고 전망하는 것이 첫번째이다. 그리고 현재 거래량이 뚝 떨어졌다. 즉 수요자들이 일단 지켜보자는 심리가 강해진 것 같다. 관망세가 이어지면 현재 다주택을 소유한 사람의 경우 세금과 대출 등의 문제로 점점 어려운 상황을 맞이할 확률이 높다. 그러면 급매는 물론 경매에 나오는 물량이 늘어날 것이다. 그래서 내년 쯤해서 한번 조정이 있을 것 같다고 조심스레 예측해 본다.

네이버 매물 정보를 살펴보자. 제일 처음 매물만 한번 보면, 134 m2이다. 매물은 15.5억에 나왔다. 134 m2의 경우 마지막 거래가 13.5억이었다. 약 2억원 높게 호가가 형성이 되었다. 잘 생각해보자. 현재 부동산 규제가 심한 상황이라서 거래량이 급격하게 줄었다. 즉 규제 때문에 수요자들이 관망세로 돌아서서 거래량이 줄었다. 인기가 많아서 수요가 많아져서 매물이 부족한 상황이 아니다. 그러면 보합세를 유지하는 상황에서 현 시세보다 2억원이 높으면 거래가 잘 될까? 필자는 지금 시점에서 구매하지 않을 것 같다. 필자의 개인적인 생각에 당분간 이 금액으로는 거래가 쉽지 않아 보인다. 시간이 걸리거나 호가가 낮아져야 한다고 생각한다. 전세비율을 보자. 129 m2의 경우 9.5억으로 실거래가를 기준으로 볼 때 매매가의 약 70 % 정도 된다. 매매가 대비 전세 비율이 높은 것은 좋은 현상이다. 하지만 그러한 비율로 거래가 많이 이루어졌을 때 좋은 것이다. 지금 국토부 실거래 정보를 보면 전세에 대한 거래 기록이 없다. 필자의 개인적인 생각에는 좋지 않은 상황이라고 본다. 물론 필자가 모르는 부분이 있을 수도 있다. 하지만 이렇게 높은 금액의 전세보다는 범어동 다른지역에 집을 구매하는 것이 좋다고 본다. 정리하면 현재 대구지역의 부동산 거품으로 가격이 너무 상승했다. 거래가 줄어들면 호가가 점점 낮아 질 것이고 어느정도 선에서 조정이 될 것이다. 필자는 그때를 기다리겠다.

3. 교통(역세권)

교통(역세권)에 대해서 살펴보자. 가장 가까운 범어역까지의 도보 거리이다. 두산위브더제니스아파트와 지하철역까지의 거리는 의미가 없다. 왜냐? 주상복합아파트이기 때문에 지하철과 바로 연결되었을 것이다. 굳이 아파트의 중심부와 지하철역까지 도보 거리를 계산하자면 1분이라고 하겠다. 왜냐하면 현관문은 나와야하니까!!!! 엄청난 역세권이다.

<네이버 길찾기>

4. 학군 및 편의시설

학군을 살펴보자. 우선 초등학교 배정은 범어초이다. 범어초는 주변의 신축, 고가 아파트 아이들이 많이 진학하는 아파트이다. 지도에서 볼 수 있듯이 두산 위브더제니스 그리고 아래쪽으로 범어롯데캐슬에 거주하는 아이들이 많이 진학한다. 그래서 학군은 아주 우수하다고 생각한다. 중학교 배정은 범어동에 포함되어 있으니 모두 가능성은 높지만 대구동중과 경신중으로 배정이 가장 많다. 동도중도 배정이 많다. 사실 범어4동에 비해서 학군은 조금 약할 수 있다. 물론 평균으로 본다면 범어동 학군자체가 높은 수준이므로 염려할 필요는 없다. 범어4동과 비교해서 그렇다는 것이다. 하지만 이러한 이야기도 있다. 두산위브더제니스나 주변 명품 아파트의 아이들이 가는 중학교가 최고의 학군이다. 일리가 있는 말일 수 있다. 아무튼 학군은 좋다고 볼 수 있다.

편의시설을 살펴보자. 일단 범어네거리에 위치하고 범어역이라는 역세권에 위치하므로 모든 편의시설이 다 갖추어졌다고 생각하는게 맞는것 같다. 거기다 바로 옆에 범어시민체육공원이 있다. 정말 모든것이 다 갖추어진 아파트라는 생각이 절로 든다.

정리하면 모든 것이 완벽한 아파트다. 단 거품이 끼여있는것만 빼고......