청구푸른마을아파트
참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.
1. 특징
범어푸른마을청구 아파트는 범어1동에 위치한 동산초 학군의 아파트이다. 앞에서도 언급하였지만 범어공원 왼쪽에 위치한 아파트들은 대구지하철 2호선과 3호선을 모두 이용할 수 있는 곳에 위치하고 있다. 그럼 아파트 정보를 보도록 하자. 아파트는 2000년에 준공 되었다. 이지역 아파트들의 나이를 고려할 때 상대적으로 최신에 지어진 아파트이다. 총 5개동 378세대로 구성이 되어있고 최고층은 20층이다. 면적은 81, 107, 161 m2으로 구성이 되어있고 용적률은 308% 로 높은 편에 속한다. 총 주차대수는 464대로 세대당주차대수를 계산해 보면 1.22대로 1이 넘는다. 2000년에 지어진 아파트임을 고려하면 양호한 주차면적이다. 필자의 생각에 세대당주차대수가 1~1.5 사이이면 그래도 주차에 대한 부담은 조금 덜 한편이라고 생각한다.
2. 실거래가 정보 / 매물정보
국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 59.99 m2이다. 올해 첫거래가 3.2억에서 시작해서 9월에 3.6억으로 최고치를 찍고 11월 마지막 거래로 2.7억을 기록 하였다. 대구의 부동산이 호황기인 지금 시점에서 갑자기 2.7억으로 떨어진 이유는 정확히 분석이 안된다. 일단 매매가 이루어진 층 수는 4층이라 조금 저층이긴 하지만 약 0.9억이나 떨어지는 이유가 무엇일지 필자도 궁금하다. 매도자가 세금 문제가 있었어서 급매였거나 개인적인 이유가 아니었을까 생각한다. 이렇게 생각하는 이유는 전세가가 매매가의 약 60% 이상으로 범어동 지역의 전세가 비율을 고려할 때 양호하기 때문이다. 충분히 경쟁력이 있는 아파트라고 생각되는데 마지막 거래에 큰 하락이 있었다. 앞으로의 전망은 뒤쪽에 네이버 부동산 호가를 보고 조금 더 분석해 보아야 하겠다. 84 m2의 경우 필자의 예상대로 크지는 않지만 상승 곡선을 그리고 있다. 올해초 4.8억에 거래 되어서 마지막 거래는 5.3억으로 약 5000만원 상승하였다. 범어 1지역의 특성을 고려할 때 문안한 상승세라고 여겨진다. 전세가도 매매가의 약 60 %로 여전히 경쟁력이 있어보인다. 마지막으로 대형평수인 134 m2을 보자. 올해초 6.4억에서 7.5억으로 약 1.1억원 상승하였다. 대형 평수임을 고려할 때 일단 매매가 이루어지면 상승폭이 크다. 필자의 생각에 대구 지역은 약간 대형평수를 선호하는 것 같다. 생각보다 대형평수의 거래가 많이 이루어지고 있다.
네이버 매물 정보를 보자. 역시나 59 m2의 경우 호가가 약 4억원이다. 마지막에 2억원대의 실거래를 제외하고는 3억 중후반대로 증가 추세였다. 이러한 추세를 그대로 따라가는 것 같다. 134 m2의 경우 7.8억으로 약 5000만원 높게 형성되었다. 이 아파트의 시세를 정확하게 이해하고 나온 매물이라고 생각한다. 사실 그 이상은 바로 매매가 되기에는 조금 힘든 가격이라고 생각했는데 딱 적당한 가격이 아닐까 생각된다. 물론 내년에도 대구 부동산 경기가 좋을 때 말이다. 84 m2 을 보면 호가가 7.0억이다. 조금 높지 않나 생각이든다. 올해 상승률이 약 5000만원이었고 마지막 거래가 5.3억이었는데 여기서 1.7억을 더 높게 불렀다. 팔릴 수도 있겠지만 필자의 생각에는 조금 조율이 필요한 가격이라고 생각된다. 매매 호가가 많이 높아져서 전세가 비율이 매매가의 50~60%로 낮아졌다. 즉 필자의 생각에 거품이 끼고 있다고 생각한다.
3. 교통
아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 먼저 2호선인 범어역까지 도보로 14분이다. 도보로 이용하기에 적절한 거리라고 생각한다. 15분 이내면 필자의 생각에 아주 우수한 조건이다. 3호선인 수성구민운동장역은 도보로 3분이다. 이보다 가까울 수 있을까!! 아주 좋은 입지 조건이다.
<네이버 길찾기>
4. 학군 & 편의시설
먼저 학군을 살펴보자. 앞서 언급하였지만 초등학교는 동산초에 배정이 된다. 동산초는 경동초, 범어초만큼의 교육열은 아니지만 상대적으로 조용하고 적당히 교육열도 있어서 좋은 학군에 속해 있다고 생각한다. 그리고 동산초까지 큰 도로 없이 안전하게 통학 할 수 있다는 장점이 있고 도보로 약 5분 정도 거리어서 접근이 상당히 용이하다. 앞서 언급한 아파트에 비해서 상대적으로 최신에 지어지고 거리의 차이는 별로 없으므로 좋은 입지라고 생각한다. 중학교부터는 지망에 따라 추첨으로 배정되기 때문에 어디로 갈지 정확하게 말할 수 없지만 대구동중, 신명여중, 소선여중 등이 확률이 높고 범어4동에 동도중, 정화중 경신중도 가능성은 있다. 모두 범어동에 속한 좋은 학교이기 때문에 어디를 배정 받더라도 자녀만 똑똑하고 열심히 한다면 큰 문제가 없을 듯 하다. 고등학교는 배정된 중학교에 따라서 다시 영향을 받긴 하지만 경신고, 정화여고, 경북고, 대구여고 등이 있는데 고등학교 또한 상당히 좋은 학교들로 구성이 되어있다. 물론 대구과학고에 가면 제일 좋을 것 같다. 편의시설로는 우선 2개의 다른 호선의 지하철을 이용할 수 있고 범어공원이 인접해서 위치하고 있다.
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