우방청솔맨션

부동산 정보/대구-수성구-범어4동

우방청솔맨션

Dr.Quant 2018. 12. 5. 17:00

참고로 이글은 필자가 실거주할 아파트와 투자할 아파트를 분석하는 차원에서 작성한 글이다. 결코 전문가의 견해는 아니니 이글을 읽으시는 독자는 참고만 하기 바란다.

1. 특징

범어동 우방청솔맨션에 대해서 알아보자. 일단 초등학교 학군은 경동초이다. 좋은 학군 지역에 있다. 아파트 정보를 보면 먼저 1994년에 준공이 되었다. 약 25년 되었다. 총 1개동 194세대로 구성이 되어있고 면적은 82, 101 m2으로 사람들이 가장 선호하는 평형대로 구성이 되어있다. 최고층은 22층이고 용적률이 344 %로 상당히 높다. 다른 요인도 고려해야겠지만 용적률만으로 봤을 때 이점이 있다. 총 주차대수는 172대로 세대수에 비해서 주차대수가 적은 편이다. 세대당주차대수를 계산하면 0.88로 1이 되지 않는다. 요즘 가구당 차가 없는 집이 거의 없고 심지어 세대 구성원 모두가 차를 가지고 있는 경우도 있어서 주차공간은 조금 협소하지 않을가 생각이 든다.

2. 실거래가 정보 / 매물정보

국토부 실거래가를 살펴보자. 먼저 59.94 m2이다. 올해 초 2.7억에 거래되어서 마지막 거래는 2.9억으로 약 2000만원 상승하였다. 조금 오르기는 하였지만 보합세로 봐도 무방할 듯하다. 전세가는 2.1억에서 시작해서 2.0억까지 변화가 있었고 매매가의 약 60~70%정도이다. 전세수요가 많아보인다. 범어동에 괜찮은 아파트의 전세가가 매매가의 약 60%정도임을 고려하면 전세가가 높은 편이다. 그만큼 이점이 있을 거라 생각한다. 84 m2을 보자. 올해 초 4.4억에 거래된 아파트가 잠시 주춤하긴 하였지만 마지막에 4.7억으로 거래되었다. 약 3000만원 증가하였다. 조금씩 오르고 있다는 느낌을 받는다. 전세도 여전히 높다. 매매가의 약 70% 이상이다. 확실히 수요가 많은 아파트라는 느낌을 받는다. 가격이 보합세에서 약간 증가하는 추세이고 전세가 비율이 높기 때문에 투자를 해도 손해를 볼 것 같지는 않지만, 지금 시기에는 그래도 조금 신중할 필요가 있다고 본다.

네이버 매물 정보를 보자. 국토부 실거래가 정보와 비슷하게 조금 높은 호가가 형성되어있다. 59 m2의 경우 약 1000~3000만원정도 높은 금액으로 호가가 형성되었고, 84 m2의 경우 5000만원정도 높게 호가가 형성되었다. 다른 아파트의 경우 마지막 실거래가보다 1억 많게는 2억씩 높게 매물을 내놓은 경우도 있는데 이러한 경우와 비교할 때 조금은 적절한 선에서 매물이 나와있지 않나 생각이 든다.

3. 교통

아래 그림은 네이버 길찾기로 가장 가까운 지하철역까지의 도보 거리이다. 수성구청역까지 도보로 16분 거리이다. 지도상으로는 가까워 보이는데 계산하면 16분이 나온다. 그래도 20분 이내 거리이기 때문에 충분히 도보로 이용할 수 있다고 생각이든다. 나름 교통의 이점도 있다고 판단된다.

<네이버 길찾기>

4. 학군 & 편의시설
역시나 이지역은 학군이다. 그림에서처럼 우방청솔맨션의 경우 경신고, 경신중, 경동초가 모두 도보로 5분 이내 거리에 있다. 초-중-고를 모두 대중교통없이 도보로 다닐 수 있다. 아주 좋은 입지 조건이라고 생각된다. 심지어 경동초, 경신중, 경신고 모두 대구 지역에서 선호되는 학교들이기 때문에 상당히 좋은 입지라고 생각한다. 학군은 이지역 아파트들과 함께 여전히 좋은 조건이지만 범어공원과 다소 멀어졌고 교통도 좋기는 하지만 최상까지는 아니라고 판단된다. 하지만 이지역에 30년에서 40년된 아파트들이 즐비한 점을 고려해볼 때 상대적으로 덜 노후된 아파트로 학군의 이점을 생각한다면 경쟁력이 있는 아파트라고 생각한다. 특히 매물 가격대가 나같은 서민에게 그래도 시도는 해 볼 수 있는 금액이라 더욱 경재력이 있어보인다.